オーナーチェンジ物件を高く売るには？売れない時に見直すポイント
オーナーチェンジ物件を売却する場合は、収益性や入居率が高い状態で手放すと査定価格が引き上げられます。
また、引き継ぎの際は新しいオーナーとのスムーズな情報共有が重要です。
この記事では、オーナーチェンジ物件をより高く売るためのコツを解説します。
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジとは「借主がいる状態で物件の所有権を他のオーナーに引き継ぐ」ことです。
オーナーが変更された場合、それまでの入居者と旧オーナーとの間で取り交わされた賃貸借契約および付随する特約は原則として移行後も引き継がれます。
入居率の状態によって物件の査定価格が変わるため、物件の状態や立地に合わせた売却方法を選ぶことが重要です。
オーナーチェンジ物件を高く売るためのコツ
オーナーチェンジ物件も一般的な物件と同様、資産価値を高めることで売却価格の底上げにつながります。
特に、家賃や入居率は物件の査定に影響するため、売却を検討する際にはチェックしておきましょう。
ここでは、オーナーチェンジ物件をより高く売るためのコツを解説します。
・家賃を高くする
一般的な賃貸物件やファミリー向けのマンションでは、家賃を引き上げることで資産価格の底上げが可能です。
賃貸物件の査定方法には大きく「収益還元法」と「DCF法」の2つがあります。
・収益還元法：全体の見込み収益を費用で割る方法
・DCF法：長期的な収益率と費用を考慮した査定方法
どちらの方法でも家賃が重要な要素となるため、家賃を引き上げれば査定価格も高まります。
ただし、家賃を引き上げすぎて収益率が下がれば査定価格も下がってしまうため、立地や築年数など、物件の需要を加味した家賃設定が大切です。
・入居者がいる状態で売る
賃貸物件の資産価値を決める重要な要素として、入居率が挙げられます。
一般的に、入居率が上がると収益性が向上すると判断されるため、入居率に比例して査定価格が高まるのが基本です。
ただし、物件の種別や状態によっては入居者がいるとかえって査定価格が下がる場合があるため、事前に比較検討する必要があります。
・オーナーチェンジ物件の売却に強い不動産会社に依頼する
オーナーチェンジ物件の売却を検討しているなら、実績とノウハウが豊富な不動産会社に依頼しましょう。
不動産会社にはそれぞれに得意分野があり、オーナーチェンジ物件の売却に慣れている不動産会社に相談することで売却活動がよりスムーズに進みます。
不動産会社の実績は公式ウェブサイトでチェックできるため、事前に確認しておきましょう。
オーナーチェンジ物件を売る際の注意点
オーナーチェンジ物件の売却では、入居者や管理会社・保証会社との間でトラブルが発生する可能性があるため、入念なシミュレーションが必要です。
ここでは、オーナーチェンジ物件の売却に際しての主な注意点を解説します。
・管理会社や保証会社の引き継ぎ方を決めておく
オーナーチェンジ物件では管理会社・保証会社の変更が一般的です。
賃貸物件の管理方式には大きく、管理委託方式とサブリース方式があります。
いずれの場合も物件のオーナーが専門の管理会社に管理運営を委託するため、オーナーチェンジの際は保証会社を含めた連絡が必要です。
オーナーチェンジ物件の売却では、入居者が新しいオーナーと混乱しないよう、引き継ぎ方をスムーズに共有しておきましょう。
・売却理由は正直に答える
オーナーチェンジ物件を売却する際は、売却する理由を正直に伝えましょう。
「忙しくて管理が大変になった」「収益性が下がった」など、ネガティブな理由についてはどうしても隠したくなってしまうかもしれません。
ただし、ネガティブな理由を含めて正直に伝えることで対策を立てやすくなりますし、新オーナーの心象も良くなります。
場合によっては、改善策を提案してもらえるかもしれません。
伝えにくい事情こそ、誠意をもってストレートに伝えましょう。
まとめ
賃貸物件を途中で手放す際は新オーナーと入居者が混乱しないよう、事前の情報共有が大切です。
また、入居率や収益性が高まっている状態で売却することで査定価格が上がり、より高く売ることができます。
タイミングや相性の合う不動産会社を見きわめて、大切な不動産物件をより高く売りましょう。
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