不動産売却後に確定申告は必要なのか？必要書類や流れを解説
今年も確定申告の時期が来ました。
「確定申告が必要なのか分からない」
「どんな書類を準備すればいいのか不安だ」
マイホームを売却した方の中には、このような悩みを抱えている方もいると思います。
確定申告は売却で利益が出た場合に必要ですが、損失が出たときでも確定申告をして特例を活用すれば、税負担を抑えられることがあります。
この記事では、不動産売却後の確定申告が必要なケース、準備すべき書類、申告の流れを紹介します。
不動産売却後に確定申告は必要？
不動産売却後の確定申告は、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に必要です。
譲渡所得とは、売却価格から取得費（物件を購入したときの費用）や譲渡費用（売却時の諸費用）を差し引いた金額のことです。
譲渡所得がプラスであれば課税対象となり、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をしなければなりません。
一方、売却価格が購入時の価格を下回り、利益が出なかった場合は原則として申告不要です。
ただし、マイホームを売って損失が出たときは「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を使える場合があります。
これは、不動産売却の損失を、給与所得など他の所得から差し引ける制度で、所得税や住民税の負担を軽減できます。
損失が出た場合でも、特例を受けるためには確定申告が必須となるため、自分のケースで申告が必要かどうかを事前に確認しておきましょう。
不動産売却による確定申告の必要書類
不動産売却の確定申告では、以下の書類を準備する必要があります。
・確定申告書第一表、第二表
・確定申告書第三表（分離課税用）
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
・売買契約書の写し
・取得費を確認できる書類
・譲渡費用を確認できる書類
・本人確認書類
まず、税務署に提出する申告書類として「確定申告書第一表・第二表」「確定申告書第三表（分離課税用）」「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」の3種類が必要です。
これらは税務署の窓口や国税庁のホームページから入手できます。
次に、売却した不動産に関する書類として売買契約書のコピーを用意します。
売却時だけでなく、購入時の契約書も取得費の証明に使うため、両方揃えておきましょう。
さらに「取得費を確認できる書類」と「譲渡費用を確認できる書類」も必要です。
取得費には購入代金や登記費用、譲渡費用には仲介手数料や印紙税などが含まれます。
領収書や請求書があれば保管しておいてください。
最後に、マイナンバーカードや運転免許証などの本人確認書類を忘れずに準備しましょう。
特例を利用する場合の必要書類
不動産売却で特例制度を利用する際は、基本書類に加えて追加の書類が求められます。
「3,000万円特別控除」を適用する場合、基本的には前述の書類で申告できます。
ただし、売買契約日の前日時点で住民票の住所と売却不動産の所在地が異なるときは、戸籍の附票の写しなど、居住していた事実を証明する書類が必要です。
「居住用財産の軽減税率の特例」では、売却した物件の登記事項証明書を追加で用意します。
こちらも住民票の住所と不動産所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写しなどを提出してください。
住宅ローンが残るマイホームを売却して損失が出た場合の特例では「特定居住用財産の譲渡損失の金額明細書」「損益通算および繰越控除の対象となる金額の計算書」に加え、売却した物件の登記事項証明書や新しく購入した物件の住宅ローン残高証明書も準備しましょう。
不動産売却で確定申告をする際の流れ
不動産売却後の確定申告は、以下の手順で進めます。
1.売買契約書や領収書などの必要書類を集める
購入時の書類は取得費の計算に使うため、早めに探しておきましょう。
2.譲渡所得を計算する
売却価格から取得費と譲渡費用を差し引き、課税対象となる金額を算出してください。
3.確定申告書と譲渡所得の内訳書を作成する
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、画面の案内に沿って入力するだけで書類が完成します。
4.税務署へ提出する
提出方法は窓口への持参、郵送、e-Taxの3つから選べます。
申告期限は売却した翌年の2月16日から3月15日までなので、余裕をもって準備を進めましょう。
まとめ
この記事では、不動産売却後の確定申告について解説しました。
確定申告は売却で利益が出た場合に必要ですが、損失が出ても特例を使えば税負担を軽減できる可能性があります。
申告には確定申告書や譲渡所得の内訳書、売買契約書の写しなどを準備し、特例を利用するときは追加書類を用意しましょう。
申告期限は売却した翌年の3月15日までです。
書類の準備や譲渡所得の計算に時間がかかるため、早めに取りかかると安心です。
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