不動産売却で利用する委任状とは？どんなケースで利用されるのかを解説
「遠方の実家を売却したいが契約のたびに帰省するのは難しい」
「決済日が決まったが平日でどうしても仕事が休めない」
不動産売却を進める中で、このようなお悩みに直面している方も多いのではないでしょうか？
原則として売主本人の立ち会いが必要な不動産取引ですが、委任状を活用して代理人を立てれば、本人が現地に行かずとも手続きを進めることは可能です。
この記事では、不動産売却で利用する委任状の基礎知識や、委任状が必要となる主なケースについて解説します。
不動産売却で使われる委任状とは？
不動産売却で使われる委任状とは、売主本人が手続きに立ち会えない際に、信頼できる代理人へ権限を預けるための書類です。
不動産取引は高額な資産が動くため、原則として本人の出席と意思確認が必要です。
しかし、遠方に住んでいる場合や入院中などやむを得ない事情がある際は、この書類によって代理権を証明し手続きを進めます。
具体的には、売買契約の締結や手付金の受領、所有権移転登記などの権限を代理人へ与えます。
その際、実印を押印した委任状と印鑑証明書をセットで提出し、本人の意思であると示さなければなりません。
委任状が必要な主な2つのケース
ここからは、不動産売却で委任状が必要になるケースを見ていきましょう。
・やむを得ず売却に立ち会えないケース
委任状を利用するケースとして、売主本人が遠方に住んでいたり、病気や仕事でどうしても時間を確保できなかったりする場合が挙げられます。
不動産の売買契約や決済は平日の日中に行われることが多く、会社員の方や遠方の物件を相続した方にとって、現地へ出向くことは大きな負担となります。
そこで、信頼できる代理人に委任状を託せば、本人が現地に行かずとも手続きを完了できるのです。
・代表者一人に共有名義の不動産売却を任せるケース
夫婦や兄弟などで不動産を共有している場合、原則として全員が手続きに立ち会う必要がありますが、代表者一人に権限を委任することで手続きがシンプルに進みます。
たとえば、夫婦共有名義のマンションを売却する際に、夫が仕事で休めないため妻を代理人として委任状を作成し、当日は妻だけが出席するといったケースが挙げられます。
この場合、欠席する夫の実印が押された委任状と印鑑証明書を用意し、妻が夫の意思を代行して契約を進める形を取るのです。
委任状があっても不動産売却ができないケース
委任状は万能ではなく、委任状を用意しても売却手続きが認められない場合があります。
・売主本人が成人していない
売主が未成年者の場合、一人では有効な法律行為を行えないため、本人の委任状だけでは不動産を売却できません。
民法上、未成年者が行う重要な財産処分には法定代理人（通常は親）の同意が必要とされており、委任状に関しても親権者が署名捺印をするなどの手続きが求められます。
たとえば、相続によって未成年の子が不動産を取得し、それを売却する場合、一般的に法定代理人である親の同意があって、初めて委任状を作成できます。
・本人確認や意思確認ができない
司法書士による本人確認や意思確認ができない場合、たとえ委任状が揃っていても不動産は売却できません。
不動産取引では「なりすまし」や「地面師」による詐欺を防ぐため、司法書士には売主本人と面談し、売却の意思を直接確認する法的義務があります。
そのため、海外在住や入院中で本人の面談が難しい場合でも、テレビ電話などで本人確認を行う必要があります。
「委任状があるから大丈夫」と安易に考えていると、決済直前になって司法書士から登記申請を断られ、取引が白紙に戻る恐れもあるため注意しましょう。
・本人の意思能力がないと判断された
売主が重度の認知症などで意思能力がないと判断された場合、委任状自体が無効となり、不動産の売却手続きを進めることはできません。
意思能力のない人が作成した法的書類は効力を持たないと民法で定められており、家族が代筆したり無理やり署名させたりしても、不動産売却は法的に認められないのです。
本人の判断能力が不十分な場合は、家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選任してもらい、後見人が家庭裁判所の許可を得たうえで代理として売却を進める必要があります。
まとめ
ここまで、不動産売却における委任状について解説してきました。
委任状を活用すれば、遠方に住んでいる場合や多忙で立ち会えないときでも、代理人を立ててスムーズに手続きを進められます。
ただし、本人確認ができない場合や意思能力がないと判断された場合は、委任状があっても売却できないため注意が必要です。
委任状の作成に不安がある場合は、トラブルを防ぐためにも、まずは不動産会社や司法書士へ相談しましょう。
クラストホームでは、委任状を利用した不動産売却にも対応しています。
不動産売却査定は無料ですので、お気軽にご相談ください。
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