2026年11月に京都市で示された民泊規制の厳格案とは？
京都市では、多くの事業者が民泊を運営しています。
そんななか、2026年11月に京都市は民泊規制の強化案を示しました。
施設内か近くの建物に従業員の常駐を求める内容で、すでに営業している施設も経過措置のあとに対象となる見込みです。
この記事では、規制強化案の詳細や現行ルールとの違い、オーナーへの影響について解説します。
京都で民泊物件を所有している方や、今後の運営に迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。
2026年11月に京都市で民泊規制の強化案がまとめられた
京都市は2026年（令和8年）11月2日、有識者会議で民泊規制の強化案（骨子）を示しました。
対象は、民泊（住宅宿泊事業法の届出で営業する施設）と簡易宿所（旅館業法の許可を得た小規模な宿泊施設）の両方です。
主な内容は以下のとおりです。
・施設内か、施設から10m以内の建物に従業員を常駐させる
・道幅1.5m未満の路地にしか接していない土地では、新たな民泊の営業を認めない
・住居専用地域と工業地域では、新たな民泊の営業を制限する
・長屋の一部を民泊にする場合は、隣の住戸との壁を防音構造にする
路地やエリアによる制限は新規の営業が対象で、すでに営業中の施設には適用しない案です。
【路地の規制の概略図】
一方、常駐義務は既存の施設にも、経過措置を設けたうえで適用される見込みです。
なお、市が指定する「重要京町家」は、現行の駆け付けルール（10分・800m以内）を維持する特例が検討されています。
今後は11月中に、パブリックコメント（市民からの意見募集）を約1ヶ月実施する予定で、2027年2月の市議会へ条例改正案が提案される見通しです。
京都市の民泊規制とは
京都市の民泊は、住宅宿泊事業法にもとづく「届出住宅（市への届出で営業する民泊）」と、旅館業法の許可を得た「簡易宿所」の2種類に分かれています。
どちらにも市独自の条例があり、全国一厳しいと言われるルールが設けられています。
現行の主なルールは以下のとおりです。
・届出住宅の営業は年180日までで、住居専用地域では原則1月15日〜3月16日の約2ヶ月間に限られる（家主が住んでいる場合などを除く）
・家主不在型（家主が施設に住んでいないタイプ）の届出住宅や一棟貸しの簡易宿所は、施設から10分以内（道のりで約800m以内）に管理者を駐在させる
・宿泊者の本人確認は、施設内で対面により行う
・届出の20日前までに、近隣住民へ事業内容を説明する
ただし、ルールを守っていない施設も多く見られます。
市が2026年4月以降に抜き打ち検査を行ったところ、173施設のうち150施設（87％）で駐在義務や面接義務の違反が見つかりました。
また、市内の民泊への苦情の多くは駐在義務が守られていないことが原因で、その割合は簡易宿所で85％、届出住宅で88％にのぼります。
こうした実態を受けて、従来の駆け付け型から常駐型へとルールを強める方針が示されたのです。
民泊規制の強化によって何が変わる？
民泊の規制が強化されると、多くの既存施設で運営体制の見直しが必要になります。
京都市内では、民泊にあたる簡易宿所の77％が施設内にスタッフを置いておらず、届出住宅の81％が家主不在型です。
今の駆け付け型のままでは、経過措置の期間が終わったあとに営業を続けられない恐れがあり、常駐スタッフの人件費や、近くの拠点を確保する費用がかかるでしょう。
収支が合わなくなれば、廃業や物件の売却を選ぶオーナーが増えるケースも考えられます。
また、京町家を活用した民泊も、続けにくくなる恐れがあります。
特例の対象は市が指定する重要京町家に限られ、それ以外の京町家は常駐義務の対象となる可能性があります。
市も、民泊として使えなくなった京町家が空き家になったり、取り壊されたりする懸念を示しています。
運営を続けるか、売却や賃貸への切り替えを選ぶか、条例の内容が固まる前から検討しておくことが重要です。
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