再建築不可物件はどこまでリフォームできるのか？建築基準法の改正も紹介
路地奥にある実家を相続したものの、再建築不可だと知り「リフォームはできるのか」「売ったほうがよいのか」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
再建築不可物件でも、建築確認申請が不要な範囲であればリフォームできますが、2025年4月の法改正により大規模な工事のハードルは上がりました。
この記事では、再建築不可物件をリフォームできる範囲や法改正による変化、リフォームか売却かを選ぶ基準を紹介します。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、今の建物を取り壊して更地にすると新しい家を建てられない物件で、今ある家に住み続けたり、人に貸したりする分には問題ありません。
建て替えができない主な原因は、建築基準法の「接道義務」を満たしていない点にあります。
接道義務とは、建物の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないというルールで、火災や災害の際に消防車や救急車が入れる道を確保する目的があります。
所有者にとっては建て替えができない分、土地の評価額が低くなりやすいため、固定資産税などの維持費を抑えられる点がメリットです。
一方で、再建築不可物件は住宅ローンを利用しにくく、購入できる人が限られるため、売却価格は下がる傾向にあります。
再建築不可物件がリフォームできる範囲
再建築不可物件でも、建築確認申請（工事が法律に合っているかを審査してもらう手続き）が不要な工事であればリフォームは可能です。
主に以下のようなリフォーム工事が当てはまります。
・壁紙やフローリング、畳の張り替え
・キッチン、浴室、トイレなど水回り設備の交換
・外壁の塗装や屋根の部分的な補修
・扉や窓の交換
一方で、木造2階建ての家などでは、主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）のいずれかで半分を超える範囲を直す工事や、増築は難しいと考えておきましょう。
上記は建築確認申請が必要になり、接道義務を満たしていない物件では原則として認められないのです。
築年数の古い家では、工事中に柱の腐食やシロアリ被害が見つかり、工事の範囲が広がる恐れがあるため、計画の段階で建築士やリフォーム会社にどこまで工事できるかを確認しておきましょう。
2025年4月の建築基準法改正でどう変わったのか
2025年（令和7年）4月1日の建築基準法改正により、木造住宅のリフォームのルールが変わりました。
これまで木造2階建ての家は「4号特例」（小さな建物の審査を簡略化する制度）の対象で、大規模なリフォームでも建築確認申請が不要でした。
改正後は、木造2階建てや延べ面積200㎡を超える平屋が「新2号建築物」に分類されることになり、主要構造部の半分を超える修繕や模様替えに建築確認申請が必要になりました。
そのため、再建築不可物件で柱や梁だけを残すスケルトンリフォーム（内装をすべて解体して造り直す工事）は、以前より難しくなっています。
一方、延べ面積200㎡以下の木造平屋は、これまでどおり大規模なリフォームでも申請は不要です。
なお、京都市には、接道義務を満たさない家でも一定の条件のもとで大規模な修繕を認める制度があるため、大きな工事を考えている方は、市の窓口や建築士に相談してみてください。
参考：国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」
リフォームか売却かを迷った場合の判断基準とは
リフォームと売却のどちらを選ぶかは、今後その家に住み続けるかどうかで判断しましょう。
長く住む予定であれば、費用をかけてリフォームし、住み心地を整える価値は十分にあります。
一方、以下に当てはまる方は売却も検討してみてください。
・相続したものの、誰も住む予定がない
・空き家になっていて、管理の手間が負担になっている
・見積もりが高額で、リフォーム費用をまかなうのが難しい
・数年以内に手放す可能性がある
リフォームで家がきれいになっても、再建築不可という条件は変わりません。
1,000万円かけて改修しても、売却価格が同じだけ上がるとは限らないのです。
判断に迷っている方はリフォーム工事を決める前に査定を受け、今の状態でいくらで売れるかを確認しておきましょう。
まとめ
今回は、再建築不可物件の基礎知識やリフォームできる範囲、リフォームか売却かを選ぶ基準を解説しました。
再建築不可物件でも、内装の張り替えや水回り設備の交換など、建築確認申請が不要な工事であればリフォームできます。
一方、2025年4月以降は木造2階建ての家で行う大規模な修繕には申請が必要になり、スケルトンリフォームは難しくなりました。
長く住む予定がなければ、工事を決める前に今の状態で売却した場合の価格を確認してみましょう。
京都で再建築不可物件の売却をお考えの方は、地域の事情に詳しいクラストホームへお気軽にご相談ください。
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