アパート経営の利回りとは？相場も紹介
アパート経営では利回りのシミュレーションが重要です。
アパート経営で利用される利回りには表面利回り、想定利回り、実質利回りの3つがあり、用途に応じて使い分ける必要があります。
ここでは、アパート経営における利回りの重要性や3つの利回りの違いについて解説します。
アパート経営の利回りとは
アパート経営における利回りとは「投資額に対して何％のリターンが期待できるか」を表した指標で、いくら利益が出るかを表しています。
たとえば、1,000万円で購入したアパートの想定家賃が年間で100万円だった場合、単純な利回りは10％です。
一方、2,000万円のアパートで年間の想定家賃が400万円の場合、年間の利回りは20％となります。
アパート経営を長いスパンで行う際には利回りのシミュレーションが必要です。アパート経営の指標となる利回りには以下の3種類があります。
・表面利回り
・想定利回り
・実質利回り
それぞれに意味が異なるため、状況に応じた使い分けが大切です。
ここでは、3つの利回りの違いを見ていきましょう。
・表面利回り
表面利回りは、年間の家賃収入を物件の購入価格（建築価格）で割った指標です。
計算式が単純で初心者にもわかりやすい反面、税金や手数料、保険料など、物件の購入にかかわる諸費用を考慮に入れていないため、実態の利回りを反映しきれないデメリットがあります。
・想定利回り
想定利回りは、アパートの入居率を常時100％と仮定したうえで算出された利回りです。
表面利回りが空室率を考慮した指標である一方、想定利回りは満室状態を前提としているため、計算がよりシンプルというメリットがあります。
想定利回りは計算式がシンプルで、物件のおおよその収益率を把握できるため、複数物件の比較を行う際に便利です。
投資用不動産の広告でも主に使用される指標ですが、空室リスクを考慮していないため、実際の運用では予定よりも収益が下がる可能性もあります。
・実質利回り
実質利回りとは、年間の想定家賃収入から物件の購入や建築にかかわる必要経費を差し引いたうえで、購入価格と諸費用の総額で割った指標です。
必要経費として以下の項目が挙げられます。
・固定資産税
・火災保険料
・賃貸管理費
・建物管理費
・修繕費
実質利回りには空室率や諸費用が含まれているため、表面利回りや想定利回りよりもリアルな収益率をシミュレーション可能です。
アパート経営で最も重要な指標は実質利回り
アパート経営のシミュレーションの指標としては、実質利回りが主に使われています。
実質利回りなら購入価格でなく、必要経費や諸費用まで含まれているため、投資額に対するリターンがより現実的に算出可能です。
また、空室率についても考慮に入れられているため、リターンだけでなく損失のほうもリアルにシミュレーションできます。
アパート経営で何よりも重要なのは「実態に即したリターンの算出」です。
表面利回りや想定利回りであればシンプルにおおよそのリターンを算出できますが、空室リスクなどが充分に反映されていないため、収益がシミュレーションとずれてしまう可能性があります。
実質利回りなら諸費用や空室リスクを含めてシミュレーションできるため、アパート経営の投資の指標として活用されています。
アパート経営の利回り相場
アパート経営の利回り相場は物件の種別や状態によって異なりますが、一般的に築10年以内のアパートは5％〜6％、築古アパートであれば7〜9％程度が相場です。
ただし、中古アパートであってもリフォームやリノベーションの状態、築年数などによっては新築とさほど変わらない利回りの場合もあります。
まとめ
アパート経営の指標となる利回りには表面利回り、想定利回り、実質利回りがあります。
物件の収益性をシミュレーションする際には、諸費用や必要経費、空室リスクを反映した実質利回りによる比較検討が大切です。
一方、複数物件の収益性を大まかに比較する場合は計算式がシンプルな想定利回りが使われます。
用途に応じて指標を使い分けることでアパート経営のリアルなシミュレーションが可能です。
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