【不動産売却】売却時の確定申告はどうすればいい?手順や必要書類を解説します!
「不動産を売却したけど確定申告の方法がわからない」
「確定申告に必要な書類は何?」
というお悩みをお持ちではないでしょうか?
今回は不動産売却時の確定申告について解説します!
これから売却するという方もぜひご覧ください。

不動産売却時の確定申告は必ずしないといけない?

不動産売却の確定申告は、利益よりも損失が大きい場合は必須ではありません。
ただし、損失が出た場合は「損益通算」で課税対象額の減税の特例を受けることができるので、確定申告をした方が得な場合が多いです。
不動産売却で利益が出た場合は必ず確定申告を行う必要があります。
利益が出たにも関わらず確定申告をしないと、罰則が用意されているので必ず行うようにしましょう。
確定申告が必要な場合
上記でお伝えしたように、売却により利益が出た場合は確定申告が必須となります。
詳しくは下記のとおりです。
・譲渡所得が発生している場合
・特別控除を受ける場合
・損益通算の特例を利用する場合
基本的には売却益が出ても出なくても確定申告はした方が良いです。
それではその理由を詳しく見ていきましょう。
・譲渡所得が発生している場合
不動産売却で利益が出た場合は必ず確定申告をしなければいけません。
また、売却にかかる税金には各特例が適用される場合がありますが、その場合も申告をしておかなければいけません。
・特別控除を受ける場合
不動産売却で適用される特例には様々なものがあります。
代表的な特別控除
・居住用財産の3,000万円の特別控除
・所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
・特定の居住用財産の買換え特例
これらの特別控除は節税において非常に大きな恩恵を受けることが可能です。
特別控除を受けるためにも、必ず確定申告をしましょう!
・損益通算の特例を利用する場合
損益通算とは、不動産売却で出た赤字分を給与所得から差し引き、所得税と住民税の課税対象額を減らせる制度のことです。
また、本年分の損失を控除しきれないときに、翌年以降にその損失を繰り越して翌年以降の利益から控除することができるのが繰越制度です。
不動産売却で損失が出た場合は確定申告を行わなくても罰則はありませんが、損益通算を利用するには申告が必要です!
さらに、マイホームを買い替える場合と、買い替えない場合で損益通算の必要書類も変わりますので、詳しくは税務署へ相談してください。
確定申告の時期はいつ?
確定申告は、1月1日から12月31日までの所得額と所得税額を、翌年の2月16日から3月15日までに行うことになっています。
ちなみに「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」の適用を受けて所得税の還付申告をする場合は、2月15日以前でも申告をすることができます
申告を忘れてしまった場合は、役所から警告通知が届きます。
延滞税の支払いも発生するので、もし申告・納税の通知が届いたらすぐに申告をしましょう。
確定申告に必要な書類は?

不動産売却による確定申告には必要書類があります。
自分で用意するもの、インターネット上で入手するもの、税務署で入手するものなどがありますので、間違わないようにしっかり準備しましょう。
①確定申告書B様式(第一表)
これは、全体の所得額を記入する用紙です。
もしあなたがサラリーマンなのであれば、会社からもらう源泉徴収票が必要です。
医療費控除や寄付金控除を受ける場合には、その内容も記載します。
サラリーマンの方は源泉徴収票が必要なので注意が必要です。
この書類の入手方法は
・国税庁のホームページからダウンロードする。
・税務署でもらう。
の2種類があります。
※税務署でもらう場合は、その年毎に様式が変わるので早い時期だともらえない可能性があります。必ず確認をしてから受け取りにいきましょう。
また、国税庁のホームページで「確定申告書作成コーナー」を利用すれば、必要事項を入力するだけで申請書が完成します。
それを印刷して利用すれば簡単に用意することができますよ。
②確定申告書第三表(分離課税用)
不動産売却で得た所得は「分離課税」と呼ばれるものになります。
ですので、この「確定申告書第三表(分離課税用)」に記入します。
この用紙に記入するものとしては、不動産の売却額や売却にかかった経費、長期か短期譲渡所得かの区分などがあり、費用を明確に記入する必要があります。
この書類の入手方法も
・国税庁のホームページからダウンロードする。
・税務署でもらう。
の2種類です。
③譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
この書類には、②確定申告書第三表(分離課税用)と同じような金額の詳細を記入する必要があります。
また、どんな不動産をいつ売却したかなどの情報も必要なので、詳細をしっかり把握したうえで記入しましょう。
②確定申告書第三表(分離課税用)を作成する前に、この書類を完成させておけば、記入が楽になりますよ!
この書類の入手方法も
・国税庁のホームページからダウンロードする。
・税務署でもらう。
の2種類です。
④売買契約書や建物請負契約書のコピー
売却した際の売買契約書と、売却した不動産を購入した時の売買契約書のコピーが必要になります。※購入した時に建物請負契約書を発行しているのであればその書類も必要です。
これは、取得費と収入の額を確認するために必要です。
この書類は自身で管理しているはずなので確認しましょう。
⑤建物・土地の登記事項証明書
売却した不動産の登記事項証明書も添付しなければいけません。
これは、管轄する法務局で入手するか、オンライン申請でも入手することが可能です。
⑥各領収書等、譲渡費用や取得費が分かる書類
②確定申告書第三表(分離課税用)と③譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)を記入するために、費用がわかる書類を用意しましょう。
例えば、仲介手数料や登記費用の領収書です。
売却した不動産を購入した時の領収書も用意しましょう。
⑦本人確認書類
本人確認書類も必ず用意します。
マイナンバーカード等があれば良いです。
確定申告は誰がするのか。
・自分で行う
難しくない確定申告の場合は、売却をした本人がする場合が多いです。
自分でする場合だと、他の人に頼む際のコストを抑えることができるのです。
さらに、今はインターネットで確定申告をする方法がたくさん掲載されています。
(この記事もそうですが。)
国税庁の公式サイトにある確定申告書等作成コーナーを使えば、ガイドに沿って進めるだけで済みますので、そちらも利用してみましょう。
また、税務署や国税庁で無料相談会などを行っていることがありますので、そういったものに参加するのも良いですね。
・税理士に依頼する
確定申告を税理士に依頼することで、自分の労力をかけることなく手続きができます。
税理士に依頼すると依頼料がかかりますが、無駄なくスムーズに確定申告ができます。
注意する点は、源泉徴収票や各種領収書、売買契約書などは自分で用意しなければいけないということです。
「税理士に任せて終わり」ではありませんので、しっかり打ち合わせをしてから依頼をするようにしましょう。
確定申告をする場所は?

上記で紹介した書類を準備し、所定の場所で確定申告を行います。
大きくは下記の3つの方法で申告を行うことになりますので、自分に合った方法で確定申告をしてください。
・インターネットを利用して自宅で手続きをする
近年普及されてきた方法ですが、自宅でe-Taxを利用して確定申告をすることができます。
e-Taxで確定申告を行うメリット
・わざわざ税務署に出向く必要がない。
・24時間手続き可能。
・譲渡損失が出た場合、送付や窓口で手続をするより3週間ほど早く税金の還付を受けることが可能。
わざわざ混み合っている税務署に行かなくて済むのは大きなメリットですね。
また、e-Taxで確定申告をする場合の手順はこちらです。
①マイナンバーカードを用意する。
②利用者識別番号を取得する。
これは、e-Taxのログイン画面から登録する方法や、事前に税務署に行って取得する方法があります。
③電子証明書を取得する。
マイナンバーカードを読み取れるカードリーダーを用意し、電子証明書を発行します。
※カードリーダーはスマホでも代用可能です。
④e-Taxのソフトをパソコンにダウンロードして、手順に沿って手続をする。
e-Taxを利用する際に注意する点は2つ。
・マイナンバーカードを読み取るカードリーダーが必要。(スマホでも代用可能)
・そもそもパソコンの作業が苦手な人には不向き。
e-Taxを使いたくないという方は、以下の2つの方法を利用してください。
・税務署の窓口に持参する
確定申告の時期に税務署に書類を持参する方法や、各所で行われている確定申告会場で手続をする方法もあります。
窓口に確定申告の書類を持参するメリット
・窓口の担当者に書類の不備がないかをチェックをしてもらえる。
・確定申告書の控えを用意すれば、受付印を押してくれるので、その場で控えを受領可能。
サラリーマンの方は今まで確定申告をしたことがない人が大半だと思います。
そんな時に、必要書類の不備を確認してくれるのはとても助かりますね。
間違いなく確定申告を進めたい方には、直接持参する方法がおすすめです。
注意点としては、税務署や確定申告会場は非常に混み合うということです。
寒い時期ですので、暖かい格好で時間に余裕を持って出向きましょう。
・税務署に郵送する
用意した必要書類をまとめて郵送する方法もあります。
郵送する際に気をつけなければいけないポイントもありますので、しっかり把握しておきましょう。
まず郵送する先は、売却した不動産所在の市町村の税務署です。
管轄の税務署を調べる際はこちらで調べてみてください。
次に郵送する封筒の種類ですが、確定申告書は折り曲げても大丈夫ですので、どのサイズの封筒でも問題ありません。
しかし、破れたり見にくくなることを防ぐためにも、「角形2号」と呼ばれるA4サイズの封筒に入れて郵送することが望ましいです。
郵送形態は、普通郵便で大丈夫です。
確定申告書は法律上「信書」というものに当たりますので、宅配便などで送ることはできません。
普通郵便では不安だという方は、簡易書留やレターパックを利用すると安心ですね。
最後に、返信用封筒を入れておくことをおすすめします。
なぜかというと、受領後に税務署から収受日付印を押印した申告書の控えが返送されるからです。
住宅ローンの借り入れ審査や各種給付金の申請に必要になりますので、出来るだけ返信用封筒を入れて控えを受け取りましょう。
郵送の場合は特に日付に注意しましょう。
もしぎりぎりになりそうであれば、直接窓口に持っていくことも検討してください。
まとめ

不動産売却の際の確定申告は非常に重要です。
もし売却益が出なくても、損益通算の特例が利用できるかもしれませんので、必ず税務署や不動産会社の担当者に聞くようにしてください。
クラストホームでは、確定申告や税制に強いファイナンシャルプランナーのご紹介が可能です。
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