【不動産売却】住宅ローンが残っていても売却できる？詳しい方法を解説します！
「自宅を売ろうと思っているけど、住宅ローンが残っていても売れるの？」
というお悩みをお持ちのあなた。
住宅ローンが残っていても不動産は売却はできます。
しかし注意すべき点もあるので、ここでしっかり把握しておきましょう。
住宅ローンに困っている方もぜひチェックしてみてください。
住宅ローンが残っていても売れる
売却したいお家に住宅ローンが残っていても大丈夫です。
その場合に気を付けなければいけないことは「売却したと同時に住宅ローンを完済できるか？」という点です。
ここのハードルを越えなければ売却することができません。
それでは、詳しくみていきましょう。
抵当権を抹消しないといけない
住宅ローンとお家の売却には大きな繋がりがあります。
それは、銀行で住宅ローンを組んだ際、銀行側は「抵当権」という権利を不動産に登記するからです。
※登記とは？
重要な権利や義務などを社会に向けて公示し、それらを保護した上で取引を円滑にするために定められている法制度の一つです。
要するに、「これは私の不動産です！」や「これは私が担保として持っている！」等のことを第三者に主張できる制度のことです。
※抵当権とは？
住宅ローンを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のことです。
いわゆる「担保」として不動産に設定するので、もし住宅ローンを返せなくなったら取り上げますよという権利。
そしてこの「抵当権」を抹消しないと売却ができません。
なぜかというと、抵当権が設定されていると、抵当権者というお金を貸している人や企業（銀行など）がその不動産を競売にかけてしまうことがあるからです。
自分に関係ないことで、勝手に家を競売にかけられたらたまったものじゃありません。
ですので、抵当権を抹消した（綺麗な）状態で買主様に引き渡さなければいけません。
どうすれば抵当権を抹消できるのか
抵当権を抹消しなければ売れないということが分かりました。
どうすれば抹消できるのかというと、住宅ローンの残高を完済してしまえばいいのです。
※一般的に住宅ローンの残高のことを「残債」と言います。
例えば、残債が1000万円の不動産を売るケース。
抹消するには、
①、手取りが1000万円以上の価格で売却し、完済にあてる。
②、手取りが800万円の価格の場合、手持ちの200万円と合わせて完済する。
③、②で手持ちが足りない場合、次に購入する住宅ローンに上乗せして完済する。
（200万円足りない場合、次に購入するのに3000万円が必要であれば、3200万円を新たに借り入れる。）
基本的にはこの3つが考えられます。
①と②は「売ったお金で完済する」もしくは「足らない場合は自分の財布から出す」
というものです。
この場合、売却をする前に周辺の相場と、自分の財布を確認して価格を決めましょう。
さらに、
「〇〇万円を下回ったら住宅ローンの完済ができない」というラインも把握しなければなりません。
ここの資金計画を無視して最終的に資金がショートしてしまうと、買い手が決まったのに引き渡せなくなり、違約金が発生してしまうのです。
③売却金額と自己資金を足しても残りの住宅ローンの返済ができない場合
例えば、あなたが住んでいるお家の住宅ローンの残りが2000万円だった場合。
お家が1000万円で売れました。
そして自分で出せる資金が500万円あります。
そうすると単純に500万円が足りないので、今の住宅ローンを抹消することができません。
その場合はオーバーローンを検討してみましょう。
オーバーローンとは、売却の時に返済しきれなかった分を次の住宅ローンに上乗せして借り入れることを言います。
上記のケースだと、500万円が足りません。
次に購入するお家の住宅ローンが3000万円の場合、そこに500万円を上乗せして
3500万円を借り入れるということです。
単純なお話ですが、もちろんこの方法にもメリット・デメリットがあります。
メリットは、自己資金を出さずに買い替えが出来るというものです。
説明した通り、自己資金が足りなかったり出来るだけ手元にお金を残しておきたい方には有効な手段と言えるでしょう。
これは大きいメリットです。
デメリットは買い替えの場合でしか使えないというものです。
オーバーローンは次の住宅ローンに上乗せするので、次に購入しない場合は使えません。
賃貸や実家に帰るなどの場合は、他で資金を調達しましょう。
また、基本的に担保以上の金額を借り入れるのはとても難しいです。
借入れをする方の年収や勤務先、連帯保証人様などの内容が大変重要になってくるので、オーバーローンは誰でも使えるわけではないのです。
さらに、次に住む物件より多くの返済をしなければなりませんので毎月の支払いが多くなります。
（上記の例でいうと、3000万円の家に住みながら3500万円の返済をしなければなりません。）
オーバーローンには、上記のようなメリット・デメリットがありますので、よく検討してからの利用をおすすめをします。
この方法は、どちらかというと「無理をしてでも今の家を売りたい！」という方向けです。
ローン審査が厳しいですし、後々の返済が大きくなりますので出来るなら今の住宅ローンを減らした後で売却をするか、自己資金と売却費用で住宅ローンを返済するのが一番です。
まとめ
いかがでしょうか？
返済しきれなかった住宅ローンを次の借り入れに上乗せする。
オーバーローンはとりあえずの資金は出さなくて済みますが、デメリットも多いです。
お家の売却の際は、まず十分な計画を練って臨むようにしましょう。
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