テナント経営で土地活用をするメリットとは？
個人でも始められる副業として、テナント経営が注目されています。
土地を所有していれば誰でも貸し出して収入が得られるため、リタイア後の副収入としても人気です。
土地に建物を建てて店舗やオフィス用に貸し出す方式など、テナント経営には複数の種類があります。
最近では空いている土地を駐車場などに転用するパターンも増えており、安定した副収入確保の方法としておすすめです。
この記事では、テナント経営による土地活用のメリット・デメリットを解説します。
テナント経営の種類
テナント経営には大きく、建物と土地をセットで貸し出すパターンと土地のみを提供するパターンがあります。
ここではそれぞれの特徴やメリットを見ていきましょう。
・建物を建てて家賃収入を得る
建物をテナントとして提供し、店舗を入れることで家賃収入を得るパターンです。
誘致するテナントの種類としては、以下のものが挙げられます。
・店舗
・オフィス
・倉庫
いずれの場合も家賃という形で安定した収入が得られる点が魅力です。
その反面、テナントの種類に合わせた誘致が求められるため、テナントを埋めるためには一定のコストがかかります。
また、テナントが誘致できない期間の空室リスクについても対応が必要です。
・土地をそのまま貸し出す
建物を建てる時間や資金が不足していたとしても、所有している土地をそのまま貸し出すことでテナントとして利用できます。
土地に「事業用定期借地権」を設定した状態で貸し出すことで、建物を建てる費用負担などが土地を借りた側に発生します。
そのため、土地を貸す側は建物への初期投資なしで地代や保証金を受け取ることができ、コスト面でも魅力です。
一般的な事業用定期借地権方式では、契約期間が「10年以上30年未満」とされ、以下の条件が付けられます。
・契約の更新をしない
・存続期間の延長をしない
・建物の買取請求をしない
ただし、契約時に「建物譲渡特約」が付けられている場合、契約満了時に土地を貸した側があとから建てた建物を買い取らなくてはなりません。
事業用定期借地権方式を利用する場合は後々のトラブルを避けるため、契約内容を充分に確認しておきましょう。
テナント経営のメリット
テナント経営は初期投資が比較的少ないうえに、コツをつかめば賃貸経営よりも大きい収益が期待できるため、ある意味では「ローリスクハイリターン」な手法と言えます。
ここでは、テナント経営の主なメリットを見ていきましょう。
・居住用建物より収益が大きい
一般的に、テナント経営は居住用の家賃収入よりも大きい収益が期待できます。
特に店舗として貸し出す場合、店舗の売り上げ次第では月々100万円以上の利益が出ることも珍しくありません。
ただし、テナントとして貸し出す以上、収益が店舗やオフィスの売上に左右されてしまうのが難点です。
また、テナントが必ずしも安定して埋まるとは限らず、空室率が高くなると赤字が大きくなってしまう場合もあります。
土地の立地や周辺エリアのトレンドを考慮したうえで、利益率の高いテナント形態をシミュレーションしましょう。
・内装や設備の初期投資が少ない
土地や建物をテナントとして貸し出す場合、内装や設備などの初期投資を最小限に抑えられます。
居住用不動産を経営する場合、リフォームなどの費用は原則としてオーナー側の負担です。
一方、テナント経営であれば基本的に土地（または建物）を借りる側の負担で初期投資を行うため、貸し出す側は費用負担を抑えられるメリットがあります。
もちろん、外観的にあまりにも条件が悪いテナントは借り手がつきにくく、空室リスクが高くなる点に注意が必要です。
テナント経営のデメリット
テナント経営の大きなデメリットとして、収益の不安定性が挙げられます。
テナント経営はその時々の景気に左右されやすく、好調な時期は大きな収益が期待できる反面、状況によっては収益が大きく減少してしまうことも珍しくありません。
収益が安定しないため金融機関の融資も厳しくなり、自己資金の割合が多くなってしまう場合もあります。
また、飲食店などのテナントとして貸し出す場合、火災などの事故による損失補填についても考慮が必要です。
テナント経営を検討する場合は、空室リスクや予期せぬトラブルなどをシミュレーションしたうえで、長期的に資金計画を立てましょう。
まとめ
テナント経営は所有している土地や建物を活用して収益を得る有効な手段です。
リフォームなどの初期投資を最小限に抑えつつ、家賃収入以上に大きな収益が期待できます。
テナント契約の際は、借り手との間で予期せぬトラブルが発生しないよう、契約内容についてあらかじめシミュレーションしておきましょう。
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