【不動産売買】固定資産税清算金とは？不動産取引時に覚えておきたい日割精算について
不動産を所有していると毎年固定遺産税がかかります。
継続して所有している場合は複雑なことはありませんが、所有者が変わる際はどのような形で固定資産税を精算するのでしょうか？
この記事では、不動産取引時の固定資産税清算金について解説します。
不動産取引には欠かせない費用ですので、これから不動産取引をする方はぜひ参考にしてみてください。
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固定資産税清算金とは？
固定資産税清算金とは、不動産取引において売主と買主がそれぞれ所有していた日数に応じて、固定資産税と都市計画税をお互いに負担し合うことをいいます。
固定資産税清算金自体に法的拘束力はありませんが、不動産売買契約書の条項に組み込まれており、約束通り支払わなければ債務不履行や契約違反に該当しますので、非常に重要な費用だといえます。
また、所有している場合の固定資産税は一括支払いか4回に分けての支払いかを選べますが、固定資産税清算金は、決済時（残代金精算時）に一括支払いすることになります。
つまり、不動産を購入する際は仲介手数料や登記費用などの諸費用と合わせて用意しておく必要があります。
通常は仲介会社などの担当者がお知らせしてくれますが、購入前に自身で諸費用の目安を計算する際は、忘れないように注意しましょう。
なぜ固定資産税清算金を支払うのか？
固定資産税と都市計画税は1月1日現在「固定資産課税台帳」に登録されている人に対して課税される地方税です。
あくまで1月1日に所有している人が納税者になるため、不動産取引の場合も固定資産税の納税者は売主になります。
しかし、固定資産税の起算日（計算の起点日）が4月1日の場合、不動産の引き渡しが5月であれば、1年のうち11ヶ月間、買主が不動産を保有することになります。
そのケースでも売主が1年分の納税をすると不公平感が出てしまうことから、固定資産税清算金を取り決めるのです。
一般的には、引き渡し日の前日までを売主が、引き渡し日を含めたそれ以降の分を買主が負担することとなります。
ちなみに、固定資産税精算金の起算日は「1月1日」と「4月1日」があり、不動産業界では関東圏が1月1日、関西圏が4月1日とする傾向が見られます。
不動産が位置しているエリアによって起算日が変わるので注意しましょう。
固定資産税清算金シミュレーション
ここからは、実際の固定資産税清算金のシミュレーションをしてみましょう。
起算日を「1月1日」と「4月1日」に分けて計算してみます。
・事例
固定資産税：8万円
都市計画税：4万円
不動産の引き渡し日：2024年8月10日
・起算日が4月1日のケース
売主が負担する日数は、2024年4月1日（起算日）から2024年8月9日（引き渡し日前日）までの131日です。
8万円（固定資産税）＋4万円（都市計画税）✕131日÷365日＝4万3,068円
つまり、売主の負担額は4万3,068円となります。
買主の負担額の計算も上記と同じです。
買主が負担する日数は、2024年8月10日（引き渡し日）から2025年3月31日（起算日前日）までの234日です。
8万円（固定資産税）＋4万円（都市計画税）✕234日÷365日＝7万6,932円
つまり、売主の負担額は7万6,932円となります。
・起算日が1月1日のケース
売主が負担する日数は、2024年1月1日（起算日）から2024年8月9日（引き渡し日前日）までの222日です。
8万円（固定資産税）＋4万円（都市計画税）✕222日÷366日（2024年はうるう年のため）＝7万2,786円
つまり、売主の負担額は7万2,786円となります。
起算日が4月1日の場合と比べて負担額が増えました。
続いて、買主の負担額の計算です。
買主が負担する日数は、2024年8月10日（引き渡し日）から2024年12月31日（起算日前日）までの144日です。
8万円（固定資産税）＋4万円（都市計画税）✕144日÷366日（2024年はうるう年のため）＝4万7,214円
つまり、買主の負担額は4万7,214円となります。
起算日が4月1日の場合と比べて負担額が減少しました。
このように、起算日によって負担額が変わります。
固定資産税清算金の注意点
固定資産税清算金を考える上での注意点を紹介します。
・【売却時】固定資産税清算金は税金ではなく譲渡価額に算入される
売主側の場合、固定資産税清算金は「納税した分が返金された」わけではなく、あくまで「売買代金に清算金分が加算された」という認識です。
たとえば、売買代金が3000万円で固定資産税清算金が8万円の場合、実質の売買価格（譲渡価額）は3008万円となります。
これは所得税などの計算に影響があるものなので、間違えないように注意しましょう。
・【4月1日起算日のケース】翌年度分の納税通知書が売主に届く場合がある
起算日を4月1日にしたケースでは、不動産の引き渡しを1月1日〜3月31日にすると、翌年度分の納税通知書が売主に届きます。
買主側からすると、固定資産税清算金を支払ったにもかかわらず、すぐに売主に支払わなければいけません。
そのため、起算日が4月1日で引き渡しが1月1日〜3月31日の場合は、かならず精算方法の取り決めを交わし、固定資産税分の費用を捻出できるようにしましょう。
まとめ
固定資産税は、毎年支払う分と不動産取引で取り交わす分の2つの側面を持っています。
固定資産税清算金でトラブルにならないよう、起算日や負担する日数に関する知識を深めておきましょう。
クラストホームでは、取引時の固定資産税固定資産税清算金についても丁寧に説明させていただきます。
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