【不動産購入】住宅ローン控除ってなに？仕組みを徹底解説
「住宅ローンを使って自宅を購入したいけどお得な制度ってあるの？」
「自宅購入で少しでも節約したい」
というお悩みをお持ちの方。
今回は利用することで大きなメリットのある住宅ローン控除について解説します。
住宅ローンをこれから利用する方はぜひ最後まで読んでみてください。
住宅ローン控除って何？その仕組みを理解しよう。
住宅ローン控除とはお家の所有者が住宅ローンの支払いで支払った利息を課税所得から差し引くことができる税制優遇措置のことです。
つまり、住宅ローンで支払った一部が国から返ってくるという制度。
これにより、税金を大幅に節約し、出費を抑えることができます。
何もかもが値上げのこの時代、住宅ローン控除を利用しない手はありませんね。
住宅ローン控除の概要
では、住宅ローン控除の概要を見ていきましょう。
控除される金利と期間
・控除率0.7％
・控除期間13年間（既存住宅および増改築は10年間）
2022年以前は控除率1％、控除期間10年間でした。
しかし低金利の影響で金利以上の額が戻ってくるというケースが増え、住宅ローン減税の本来の趣旨である、税負担の軽減という域を超える状況を是正するため引下げられたと言われています。
控除される課税所得
・所得税
・住民税（所得税の課税総所得金額等の5％（最高97,500円）の範囲内）
控除限度額
ではここで、実際にどれくらいまで控除できるのかを表で見てみましょう。
（引用：SUUMO）
こうみると、既存住宅の控除額の方が少なく設定されていますね。
つまり、3000万円以上の住宅ローンを組む場合は新築住宅の方が多く控除される場合がありますので、物件価格を吟味した上で、買い替え先を決定しましょうね。
住宅ローン控除の適用条件
ではここからは、住宅ローンの控除の適用条件についてです。
新築住宅なのか、買取再販住宅なのか、中古住宅なのかによって条件が変わってきます。
下記でしっかりチェックしましょう！
新築住宅の場合
・減税を受けようとする人自身が、住宅の引渡し日または工事の完了から6ヵ月以内に居住すること
・特別控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
・対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
※ただし、合計所得金額1,000万円以下の場合で、2023年末までに建築確認を受けた新築住宅の場合は住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満
・対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること
・居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと
買取再販住宅の場合
※買取住宅とは、業者が既存住宅を買い取り、リフォームして販売された物件です。買取再販の場合は、新築住宅の適用条件に加えて、次の条件をクリアしなければいけません。
・宅地建物取引業者から住宅を取得していること
・宅地建物取引業者が住宅を取得し、リフォームを行い再度販売するまでが2年以内であること
・取得時点で、新築日から10年経過した住宅であること
・建物価格に対し、リフォームの工事費用が20％以上を占めること
・大規模修繕や耐震基準に適合するための工事、バリアフリー改修、省エネ改修など、対象となる工事が行われていること
中古住宅の場合
中古住宅の場合は、新築住宅の適用条件に加えて、次のいずれかの条件をクリアしなければいけません。
・1982年1月1日以降に建築された住宅であること
・現行の耐震基準に適合していること
※1981年以前の中古住宅には、耐震基準を示す耐震基準適合証明書などが必要です。
リフォーム、増築の適用条件
リフォームや増築の場合は新築住宅の適用条件に加えて、次のいずれかの工事に該当することが条件です。
・増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え（壁・柱・床・はり・屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事
・マンションの専有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
・家屋・マンションの専有部分のうちリビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁の全部について行う修繕、模様替えの工事
・耐震改修工事（現行の耐震基準への適合）
・一定のバリアフリー改修工事
・一定の省エネ改修工事
税制改正による住宅ローン変更のメリットとデメリット
2022年の税制改正により変更された住宅ローン控除。
これは、住宅ローンの低金利が続いている中で、金利よりも多い金額が控除されるという「逆さや」が問題になったためです。
この「逆さや」問題を解決するために税制改正が行われました。
ではこの税制改正で変更になった点をメリット・デメリットの点から見ていきましょう。
メリット1、控除期間が最大10年から13年になった
新築住宅を取得した際の控除期間が10年から13年に延長されました。
しかし、中古住宅は10年のままです。
メリット2、借入限度額が住宅の性能や時期によって変わった
前回もお伝えしましたが、新築住宅の場合、住宅性能によって借入残高の上限が4段階に分かれました。
また、入居時期によっても分かれています。
下記の図を参照してみてください。
メリット3、入居時期が2025年まで延長された。
以前までであれば2022年入居まででしたが、税制改正により2025年12月末までの入居であれば住宅ローン控除が受けられるようになりました。
デメリット1、控除率が1%から0.7%に引き下げられた
デメリットの中でこれが一番大きいでしょう。
住宅ローン控除の控除率が1％から0.7％に引き下げられてしまったことで、今まで最大480万円まで受けられていた控除が、改正後には273万円までしか受けられなくなりました。
住宅性能が高い住宅を取得すれば、最大で455万円受けられますが、それでも改正前よりは少なくなってしまいました。
デメリット2、所得制限が引き下げられた
以前は合計所得が3000万円以下までだったのが、税制改正で合計所得が2000万円までということになりました。
デメリット3、住民税からの控除額の上限が引き下げられた
これも大きな問題ですね。
前回に控除額が所得税から控除しきれない場合は、住民税からも控除できるとお知らせしましたが、その上限額が
「前年度課税所得×7％、最大13万6,500円まで」から「前年度課税所得×5％、最大9万7,500円まで」に引き下げられてしまいました。
デメリット4、「その他の住宅」は控除を受けられなくなった
2024年以降、住宅ローン控除を受けるためには一定の省エネ性能基準を満たした家でしか、住宅ローン控除の適用を受けられなくなりました。
※2023年中に建築確認を受けたものは除く。
環境に配慮した住宅を普及させようとする意図が汲み取れます。
買い替えの際に併用できない特例がある
ここまでで、住宅ローン控除のことをかなり理解できてきたと思います。
ここからは買い替えの時に気になる、他の特例との併用について学んでいきましょう。
居住用財産の3000万円の特別控除との併用はできない
居住用財産の3000万円の特別控除とは、不動産売却で得た利益から3000万円分の譲渡所得を控除できるというものです。
この居住用財産の3000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用できません。
つまり、譲渡所得が発生して利益が出た場合、特例を活用して譲渡所得税をカットするか、住宅ローン控除を受けるかのどちらかを選ばなければならないということです。
では、居住用財産の3000万円の特別控除と住宅ローン控除はどちらがお得か？
それは売却時の譲渡所得の額によります。
買い替えるお家の最大の住宅ローン控除額と、売却時の譲渡所得が発生して支払う税金を比べてみてから判断しましょう。
例えば、住宅ローン控除で最大300万円が還ってくる場合は、売却時に支払う税金と300万円を比べてみてください。
長期譲渡所得の特例との併用もできない
また、売却する不動産が長期に渡って所有していた場合の特例も併用できません。
長期に渡って所有していた場合、税率の優遇がありますが、買い替え先で住宅ローン控除を利用する場合は利用できませんので、こちらも金額を比較しながら検討しましょう。
住宅ローン控除の手続きの手順
住宅ローン控除の手続きには大きく2つのステップがあります。
1、必要な書類の準備
2、確定申告書の提出
それでは詳しく見ていきましょう。
必要な書類の準備
・確定申告書
国税庁のサイトから入手しましょう。
または、税務署でもらうことが可能です。
・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
こちらも同じく、国税庁のサイトから入手しましょう。
または、税務署でもらうことが可能です。
・本人確認書類（ａまたはｂ）の写し
ａ マイナンバーカード
ｂ マイナンバー通知カードまたはマイナンバーが記載されている住民票
＋
運転免許証やパスポートなどの本人確認書類
・建物、土地の登記事項証明書
法務局で入手します。
または、司法書士事務所から送られてくる権利書に同封していることがあります。
・建物、土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し
不動産会社で契約を締結した書類。
契約時にもらったファイルの中身をチェックしてみましょう。
・源泉徴収票
年末年始に勤務先からもらいます。
もし手元になければ勤務先に伝えて入手しましょう。
その場合は発行まで時間がかかることがあります。
・住宅ローンの残高を証明する「残高証明書」
住宅ローンを借りた銀行から年末に送付されてきます。
・耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し、認定通知書の写し（条件を満たす場合）
この書類は不動産会社から入手しましょう。
必要書類は以上です。
確定申告書の提出
一番手間がかからないのが国税庁のホームページからインターネットで申告する方法です。
上記の書類を手元に揃えて手続きしましょう。
「確定申告書等作成コーナー」で表示に従って入力するだけです。
申告方法に関する動画もありますので、それも見ながら進めれば簡単ですよ。
以上で手続きは終了です！
インターネットで申告するのが不安だという方は、揃えた書類を持って税務署に行って相談しましょう。
手書きの申告書等をもらえるので、それに記入して提出します。
還付金の受け取り
還付金は手続き後から約1ヶ月後に受け取ることができます。
指定した口座に振り込まれる形で受け取れます。
手続きの期限
住宅ローン控除を受けるための手続きは、毎年確定申告が行われる時期にする必要があります。
毎年2月16日から3月15日の間です。
住宅ローン控除だけの手続きの場合、入居してから翌年の1月1日から手続きできます。
もし確定申告を忘れてしまった場合は？
もし期限内の手続きを忘れてしまった場合でも、後日申告することが可能です。
焦らず税務署へ相談しに行きましょう。
2年目からの申告は必要？
一度申告をすれば、翌年からは年末調整の対象になりますので手続きは不要となります。
翌年以降は、税務署から送られてくる「年末調整のための住宅借入金等控除証明書」と、金融機関から送られてくる「残高証明書」を年末調整の時に会社に提出するだけです。
まとめ
いかがでしょうか？
住宅ローン控除は人生で何度も利用するものではありませんが、うまく活用すれば大きなメリットがあるので、忘れずに利用しましょう。
クラストホームは暮らしを通じて子育て世代の家族を応援しています。
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