【不動産売却】税金の特例にはどんなものがある？特例の詳細を解説
「不動産売却で活用できる特別控除はあるの？」
「できるだけ節税したい」
不動産売却でこのような声をたくさん聞きます。
今回は、不動産売却で活用できる税金の特例制度について紹介します。
特例の種類は？
不動産売却（マイホーム）で得た利益から一定額を控除する特例を居住用財産の譲渡の特例といいます。
そしてその種類には
・居住用財産の3000万円の特別控除
・居住用財産の軽減税率の特例
・特定居住用財産の買い替えの特例
・居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越譲渡の特例
・空き家の譲渡の特例
などがあります。
ひとつずつ詳しくみていきましょう。
居住用財産の3000万円の特別控除
居住用財産の3000万円の特別控除とは、不動産売却で得た利益から3000万円分の譲渡所得を控除できるというものです。
例えば…
3000万円【収入金額】 − （1500万円【取得費】＋200万円【譲渡費】）
＝ 1300万円【譲渡所得】
上記の計算から「1300万円の譲渡所得から3000万円を引いて0円にします」というのが居住用財産の3000万円の特別控除なのです。
もし、この特例を利用しなかった場合は（短期譲渡所得の場合）
13,000,000円 × 39.63％ ＝ 5,151,900円
の税金がかかってしまいます。
しかし、それを居住用財産の3000万円の特別控除の条件に当てはまれば税金がかからないということになるのです。
・居住用財産の3000万円の特別控除の条件は？
居住用財産の3000万円の特別控除が適用される主な条件は以下の通りです。
・居住用財産の譲渡であること。
セカンドハウスや賃貸で貸している不動産ではだめだということですね。
ちなみに所有期間は短期でも長期でも適用されます。
・配偶者、父母、子などへの譲渡ではないこと。
配偶者や直系血族、内縁関係を含めた同一生計の親族への売却には適用されません。
・居住しなくなった日から3年経過後の12月31日までに譲渡していること、建物を解体したときは解体してから1年以内に譲渡契約を結ぶこと。
たとえマイホームだったとはいえ、住まなくなって時間が経ちすぎると適用されません。
・前年、前々年にこの特例を受けていないこと。
居住用財産の3000万円の特別控除は３年に１回しか適用が受けられません。
・前年、前々年に特定居住用財産の買い替えの特例、居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越譲渡の特例を受けていないこと。
合わせて使えない特例があるので、どれを適用させるかを考えなければいけません。
居住用財産の3000万円の特別控除は普通にマイホームを売却するのであれば、適用されるケースが一番多い特例です。
・注意点は？
気をつけなければいけないことは住宅ローン控除と併用できないことです。
マイホームを売却して新しい住まいに住宅ローンを利用する場合は注意が必要です。
この場合は、どちらのケースも試算をしたうえでお得になる方を選ぶようにしましょうね。
※新しい住まいが新築物件の場合は、住宅ローン控除で多く戻ってくるので、住宅ローン控除を優先される方が多いです。
空き家の譲渡所得の特例
国土交通省の平成26年に実施した空家実態調査では、空き家の75％以上が耐震基準を満たさないとのことでした。
特に相続した不動産が耐震基準を満たさないことが多いので、平成28年にこの特例が創設されました。
では、空き家の譲渡所得の特例とはどのような制度なのでしょうか？
・空き家の譲渡所得の特例とは
「空き家の譲渡所得の特例」とは簡単に言うと「一人暮らしの親から自宅を相続して、そこが空き家になった場合に譲渡所得から3000万円を控除します」という特例です。
ここで大事なのは、親が一人暮らしをしていた「自宅」だという点です。
セカンドハウスや賃貸で貸していた不動産には適用されません。
また、空き家になったお家が耐震基準を満たさない場合
・耐震基準を満たすリフォームをする
・更地にする
のどちらかを実施する必要があります。
そうすれば、「居住用財産の３０００万円の特別控除」のように、売却時の譲渡所得から最大3000万円を控除できるのです。
・具体的な適用要件
「空き家の譲渡所得の特例」の概要がわかったところで、具体的に適用される条件を見ていきましょう。
●相続不動産に関する条件
・亡くなった方が一人暮らしをしていたこと
・昭和56年5月31日以前に建築された家であること
※一軒家でなくてはいけません。
・相続から売却まで空き家であること。
※相続人が一度でもそこに住んでしまうと適用されません。
・売却する空き家が耐震基準を満たしているか更地であること。
※耐震基準を満たしていなければリフォームをしなければいけません。
●期間に関する条件
・2023年12月31日までの売却であること。
・亡くなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること。
●その他の条件
・売却価格が1億円以下であること。
・売却先が親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人でないこと。
以上が主な適用条件です。
具体例
では、実際の譲渡所得の計算方法はどうなるのでしょうか。
◇相続した不動産を5000万円で売却、取得費2000万円、譲渡費200万円の場合
5000万円【収入金額】 − （2000万円【取得費】＋200万円【譲渡費】）
＝ 2800万円【譲渡所得】
この時、どの特例も利用しない場合は譲渡所得である2800万円に税率をかけた金額の税金を支払うことになります。
300万円以上が税金としてかかる可能性がありますね。
ですがこの場合、「空き家の譲渡所得の特例」を利用することにより
2800万円 ー 3000万円 で譲渡所得がゼロになるということなのです！
・注意点
相続の際にとてもありがたい「空き家の譲渡所得の特例」ですが、注意点もあります。
・売却の際に更地か耐震基準を満たさなければいけないので、それに費用がかかると逆に損をしてしまう。
昨今、リフォーム費用や解体にかかる費用がとても上がっています。（人件費や燃料費高騰で）
・マンションには適用されない。
一軒家限定の特例です。
・売却までに住んだり賃貸に出したりしてはいけない。
空き家にしている期間がもったいないからといって、賃貸に出して収益を得たり、相続した人が一度でも住んでしまうと適用されません。
上記の3点には気をつけて検討しましょう。
・同一年中に「居住用財産の3000万円の特別控除」と一緒に利用できる
相続したお家に「空き家の譲渡所得の特例」を利用した場合でも、同じ年に自宅を売りたいという人もいるでしょう。
その場合、同じ年でも「居住用財産の3000万円の特別控除」を利用することができます。
譲渡所得の控除には併用できないものが多いですが、この2つに関しては同じ年でも利用できます。※ただしその場合は、合わせて6000万円ではなく最大3000万円の控除しか使えません。
売却した際の譲渡所得の予想をしっかりして、場合によっては自宅の売却をずらす選択肢も頭に入れましょう。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、マイホームを購入した金額より安く売却し損をしてしまった場合、新しいマイホームに買い換えることを条件に、損をした分に応じて最大4年間所得から控除（損益通算）してくれる特例のことをいいます。
どういうことかというと、不動産売却で損をしてしまった分は給与所得から差し引いて、所得をなかったことにできますよという制度です。
そうすることでサラリーマンの場合、給料から引かれていた住民税と所得税を支払わなくて済むということなのです。
・具体例
では具体例を見ていきましょう。
年間所得500万円の方が4000万円で買ったお家を1000万円で売った場合
単純に損をした分（譲渡損失）は3000万円となります。
この損をした3000万円を最大4年間、年間給与から控除できるということなのです。
譲渡損失年間所得適用後の所得初年度（譲渡年）▲3000万円500万円0円（▲2500万円）2年目▲2500万円500万円0円（▲2000万円）3年目▲2000万500万円0円（▲1500万円）4年目▲1500万500万円0円
上記のように、譲渡年から4年目まで所得を0円にすることができました。
そして、ご夫婦と子ども1人の場合、年間所得500万円では年間25万円ほどの所得税と住民税を支払うことになります。
これが上記の場合4年間0円になるので、約100万円ほど節税できたという計算です。
・適用条件
ではここでマイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が適用される条件を見ていきましょう。
売却する不動産の条件
・自分が住んでいるマイホームであること
・建物の所有期間が譲渡年の1月1日時点で5年以上であること
・譲渡（売却）先が家族などの特別な関係でないこと
※この特例上の所有期間は「マイホーム売却した年の1月1日時点」で判断されます。
簡単にいうと、そのお家で正月を6回過ごしたかどうかで判断しましょう。
買い換える不動産の条件
・売却年の前年1月1日から翌年末までに新しいマイホームを購入すること
・購入年の翌年末までに住みはじめること
・購入年の12月末までに住宅ローンを組んでいること
・10年以上の住宅ローンであること
・床面積が50平方メートル以上であること
※マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、売却後に新しくマイホームを買い替えることが大前提です。売却した後に賃貸を借りて住んだり、実家に戻って住むと適用されません。
適用されない条件
・売却した年の前年、前々年に特例を利用している場合
・所得金額が3,000万円超の場合
※売却した年を含めて前年、前々年に下記の特例を利用している場合は適用されません。
・居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
・居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
・特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
・特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
・併用できる制度
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、併用できる制度があります。
それは、住宅ローン控除です。
居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除などは住宅ローン控除と併用できませんでしたが、この特例では利用可能です。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と住宅ローン控除と併用して、損失分を少しでも取り返せるようにしましょうね。
まとめ
いかがでしたか？
マイホームを売却するとき、損が出てしまうからと買い替えを諦めていませんか？
今回ご紹介した税制の特例を賢く利用して、理想のマイホームをゲットしましょう！
クラストホームは暮らしを通じて子育て世代の家族を応援しています。
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