購入して5年以内にマンションを売ると税金面で不利になる？
転勤や住み替えなどで、購入から5年経たないうちにマンションを売るか迷っている方もいるのではないでしょうか。
「5年以内に売ると税金が高くなる」と聞き、不安を感じている方も多いはずです。
確かに、所有期間が5年以下だと売却益にかかる税率は高くなりますが、特例を使えば税金がかからない場合もあります。
今回は、5年以内のマンション売却が税金面で不利とされる理由や、売却のメリットなどを紹介します。
購入して間もないマンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
なぜ5年以内のマンション売却は税金面で不利なのか？
5年以内のマンション売却が税金面で不利とされるのは、売却益にかかる税率が約2倍になるためです。
売却益（譲渡所得）とは、売却価格から購入や売却にかかった費用を差し引いた利益を指します。
所得税や住民税などを合わせた税率は、所有期間によって次のように変わります。
・短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63％
・長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315％
ただし、所有期間は売却した年の1月1日時点で数える点に注意しましょう。
例えば、2021年10月にマンションを購入して2026年11月に売った場合、2026年1月時点は所有期間が5年を超えていません。
長期譲渡所得が適用されるのは、2027年1月以降の売却です。
5年以内のマンション売却で活用できる特例とは？
5年以内の売却でも使える代表的な特例が、3,000万円特別控除です。
この特例を利用すると、マイホームを売って利益が出た場合、条件を満たせば利益から最大3,000万円を差し引けます。
所有期間の長さは問われないため、短期譲渡所得でも利用できます。
例えば、購入して3年のマンションを売却して2,000万円の利益（譲渡所得）が出た場合、3,000万円特別控除を利用すれば、譲渡所得税はかかりません。
ただし、特例の利用には条件があるため、自分が対象になるかは不動産会社の担当者や税務署などに確認してください。
なお、この特例により税金がゼロになる場合でも、売却した翌年に確定申告をしなければ適用されないことを理解しておきましょう。
5年以内にマンションを売却するメリット
マンションは築年数が経つほど価格が下がる傾向にあるため、5年以内に売ると築浅のうちに高い価格で売れる可能性があります。
他の主なメリットは次のとおりです。
・室内や設備がきれいなため、売る前にリフォームをしなくて済む場合が多い
・修繕積立金が上がる前に売れるため、購入希望者に魅力的に映る
このように、5年以内の売却はメリットも多いため、譲渡所得税の金額と比較して売却を判断しましょう。
マンションを5年以内に売却する場合の注意点
5年以内の売却で特に気をつけたいのは、住宅ローン残債と税金特例の選び方です。
購入直後はローンがあまり減っておらず、残債が売却価格を上回るオーバーローンになる場合があります。
足りない分は自己資金で補う必要があるため、査定金額と残債を早めに比較しておきましょう。
新居で住宅ローン控除を使う予定の方も注意してください。
新居に住み始めた年、その前年、前々年の計3年間に3,000万円特別控除を使うと、住宅ローン控除が受けられないため、どちらが得かをシミュレーションしてから選びましょう。
まとめ
この記事では、5年以内のマンション売却が税金面で不利とされる理由や使える特例、売却のメリットと注意点を紹介しました。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下だと、売却益にかかる税率は39.63％となり、譲渡所得税は5年超の約2倍かかります。
一方で、築浅のうちに売却すれば高く売れる可能性があります。
購入して5年以内のマンションを売却する際は、税金の差だけで決めず、査定金額やローン残債などとの兼ね合いも踏まえて、タイミングを検討してみてはいかがでしょうか。
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