【シミュレーションあり】家を売却して赤字だった場合の対策とは？
住宅ローン残債を下回る金額でしか売れず、家の売却で赤字が出てしまった方もいるでではないでしょうか。
マイホームの売却で出た赤字は、確定申告をすれば給与など他の所得から差し引ける可能性があります。
この記事では、マイホームの売却で赤字が出た際に使える2つの特例とシミュレーションを紹介します。
不動産売却で赤字が出たら譲渡損失の損益通算を利用しよう
家を売って赤字が出た場合でも、確定申告をすれば税金が戻ってくる可能性があります。
マイホームの売却で生じた赤字（譲渡損失）は、条件を満たせば給与など他の所得から差し引ける「損益通算」の対象になるためです。
損益通算を利用すれば、所得が減った分だけ所得税が計算し直され、給与から天引きされていた税金が戻ってきます。
さらに、差し引ききれなかった分は、翌年以降3年間の「繰越控除」にも使えます。
売却した年と合わせて最長4年にわたり、所得税や住民税の負担を抑えられるでしょう。
マイホームの売却には損益通算の特例が2つ用意されており、どちらかに当てはまるほうだけが損益通算と繰越控除を利用できます。
次の章からは、特例の紹介とシミュレーションを見ていきましょう。
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、家が住宅ローン残高よりも安くしか売れず、赤字が出たときに使える制度です。
この制度は、新しい家を買わない場合でも利用できます。
・適用条件
この特例を利用できる方の主な条件は以下のとおりです。
・売った年の1月1日時点で、家と土地の所有期間がともに5年を超えている
・自分が住んでいる、または住まなくなってから3年目の年末までに売る
・返済期間10年以上の住宅ローンが残っている
・売却額がその住宅ローン残高を下回っている
・親子や夫婦など特別な関係にある人への売却ではない
・繰越控除を使う年の合計所得金額が3,000万円以下
この特例は、売った年の前年・前々年にマイホームの3,000万円特別控除などを使っていると対象外になります。
なお、住宅ローン控除との併用は認められているため、住み替える方にはメリットが大きい制度です。
適用期限は令和9年（2027年）12月31日までの売却です。
参考：国土交通省「令和8年度税制改正概要」
・シミュレーション
この特例で差し引ける金額には上限があり、住宅ローン残高から売却額を引いた金額までとなります。
例えば、住宅ローン残高2,500万円の家が2,000万円で売れた場合、差額の500万円が損益通算できる上限です。
給与所得400万円の方であれば、その年の所得は0円という扱いになり、天引きされていた所得税が確定申告によって戻ってきます。
使いきれなかった100万円は翌年へ繰り越し、翌年の所得から控除できます。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、家を売って赤字が出た方が、新しい家を住宅ローンで買うときに使える制度です。
売却時に住宅ローンが残っていなくても利用でき、赤字の全額を給与などから差し引ける点が特徴です。
・適用条件
この特例を使うためには、売る家と買う家の両方が条件を満たす必要があります。
主な条件は以下のとおりです。
【売る家（旧居宅）】
・売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている
・自分が住んでいる、または住まなくなってから3年目の年末までに売る
・親子や夫婦など特別な関係にある人への売却ではない
【買う家（新居宅）】
・売却の前年1月1日から翌年12月31日までに購入する
・床面積が50㎡以上
・購入した年の翌年末までに住み始める
・購入した年の年末に、返済期間10年以上の住宅ローンが残っている
適用期限は令和9年（2027年）12月31日までの売却となります。
参考：国土交通省「令和8年度税制改正概要」
・シミュレーション
この特例では赤字の上限がないため、住み替えの方は前章の特例より控除額が大きくなるケースもあります。
例えば、3,500万円で買った家が2,000万円でしか売れず、諸費用も含めて1,700万円の赤字が出たとしましょう。
給与所得600万円の方なら、売却した年の所得は0円となり、天引きされていた所得税が戻ってきます。
残る1,100万円は翌年以降3年間で使え、毎年の所得税と住民税が軽くなるのです。
新居の住宅ローン控除とも併用できるため、忘れずに申告しておきましょう。
京都の不動産売却はクラストホームへご相談を
今回は、家の売却で赤字が出たときに使える特例の適用条件やシミュレーションを紹介しました。
マイホームの売却で生じた譲渡損失は、確定申告をすれば給与など他の所得から差し引けます。
家が住宅ローン残高より安くでしか売れなかった方は特定のマイホームの特例、新しい家を住宅ローンで買う方は買い換えの特例が対象です。
京都で家の売却を考えている方は、地元の相場に詳しいクラストホームへご相談ください。
担当者が親身になってご売却プランをご提案いたします。
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