不動産売却で手取りを増やすコツとは？
不動産売却を検討している方の中には、最終的にいくら受け取れるのか不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
不動産売却では仲介手数料や印紙税などの費用が発生するため、手取り額は売却価格よりも少なくなります。
しかし、ポイントを押さえれば、手取りを増やすことは可能です。
この記事では、不動産売却でかかる諸費用や税金、売却後に手取りを増やす3つのコツについて解説します。
不動産売却でかかる諸費用
不動産を売却する際は、売却価格からさまざまな諸費用が差し引かれます。
手取り額を正確に把握するためにも、事前にどのような費用が発生するのかを確認しておきましょう。
売却時にかかる主な諸費用は以下のとおりです。
・仲介手数料：不動産会社に支払う成功報酬で、売却価格が400万円以上の場合は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限
・司法書士報酬：抵当権の抹消登記にかかる司法書士への報酬で、1.5万〜3万円が目安
・住宅ローン一括返済手数料：金融機関に支払う事務手数料で、無料〜3万円程度
・その他の費用：測量費用やハウスクリーニング代、引っ越し費用など物件の状況に応じて発生
不動産売却でかかる税金
不動産を売却すると、諸費用とは別に税金も発生します。
特に売却して利益が出た場合は高額になるケースもあるため、税金の種類と金額の目安を押さえておきましょう。
売却時にかかる主な税金は以下のとおりです。
・印紙税：売買契約書に貼付する印紙代で、500万円超〜1,000万円以下の物件は5千円、1,000万円超〜5,000万円以下の物件なら1万円
・登録免許税：抵当権抹消登記にかかる税金で、不動産1件につき1,000円
・譲渡所得税：売却益（譲渡所得）に対して課される所得税と住民税の総称で、所有期間によって税率が変わる
・復興特別所得税：譲渡所得税のうち所得税額に2.1％を上乗せして課される税金
・消費税：仲介手数料や司法書士報酬などに10％が課税
譲渡所得税と復興特別所得税は売却益が出たときだけ発生し、物件の所有期間が5年以下なら39.63％、5年超なら20.315％の税率が適用されます。
例えば、売却益が500万円で物件の所有期間が10年の場合、「500万円✕20.315％」で101.575万円の譲渡所得税がかかる計算です。
売却にかかる諸費用と税金の合計は、売却価格のおよそ4〜6％が目安です。
3,000万円で売却した場合、120万〜180万円ほどが手元から差し引かれる計算になります。
売却後に手取りを増やすコツ
ここでは、売却後に手元に残るお金を増やすための3つのコツを紹介します。
・住宅ローンの返済が十分に進んでから売る
手取りを増やすためには、住宅ローンの返済が進み、残債が売却価格を下回るタイミングで売るのがおすすめです。
残債が売却価格を上回ると、不足分を自己資金で補う必要があり、手元に残るお金が減ってしまいます。
例えば、3,000万円で売れる物件でローン残債が3,200万円あれば、差額の200万円を手元から持ち出して完済しなければなりません。
一方、残債が2,000万円まで減っていれば、売却価格から完済しても1,000万円が手元に残ります。
売却を急がない場合は、ローン残高を確認しながら、売り時を見極めるとよいでしょう。
・控除特例を活用する
売却益が出た際に手取り額を増やすためには、控除特例の活用が効果的です。
条件を満たせば数百万円単位で税負担を減らせるため、自分が使える制度をしっかり確認しておきましょう。
代表的な制度として、マイホームを売却したときに譲渡所得から3,000万円を差し引ける「居住用財産の3,000万円特別控除」があります。
例えば、マイホームを売却して利益が1,000万円が出ても、この特例を使えば課税対象がゼロになります。
他にも、相続した実家の売却に使える「相続空き家の3,000万円特別控除」や「10年超以上所有したマイホームの軽減税率」もあります。
ただし、適用には確定申告が必要なため、忘れずに手続きしましょう。
・現状のまま売る
リフォームや大規模な修繕をせず、現状のまま売り出すと手取りが増えやすくなります。
リフォーム費用をかけても、その分が売却価格に上乗せされるとは限らず、かえって赤字になるケースがあるためです。
例えば、200万円かけて水回りを新しくしても、買主の好みに合わなければ売却価格は100万円しか上がらず、差額の100万円が無駄になってしまいます。
買主は購入後に自分好みの内装へ変えたいと考えるケースが多く、リフォーム済み物件を避ける人もいます。
気になる箇所がある場合は、ハウスクリーニングや簡単な補修にとどめておきましょう。
まとめ
この記事では、不動産売却にかかる諸費用や税金、手取りを増やすコツについて解説してきました。
不動産売却では、仲介手数料や印紙税、譲渡所得税など、さまざまな費用が売却価格から差し引かれるため、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。
しかし、住宅ローンの返済状況を見て売り時を見極めたり、控除特例を活用したりすれば、手取り額を増やせます。
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