共有名義の不動産を売却する方法とは？よくあるトラブルと対策も紹介
共有名義の不動産物件を売却する場合は「全員の合意を得たうえで物件ごと売却する」「自分の持分のみを分割で売却する」という方法があります。
いずれのパターンでも、所有権の割合や名義をあいまいにしておくと後々のトラブルにつながるため、事前の合意が必要です。
この記事では、共有名義の不動産を円滑に売却する方法を解説します。
共有名義の不動産を売却する4つの方法
不動産を複数人で所有している「共有名義」の状態では、売却にあたって特別な手続きが必要な場合があります。
ここでは、共有名義の不動産を売却する4つの方法について見ていきましょう。
・他の共有者に持分を売却する
共有者同士で不動産の持分を売買する方法です。
自分の持分を他の共有者に買い取ってもらうことで、名義を一本化することが可能になります。
持分のみを売却することで単独名義と同じになり、将来的な転用がしやすくなるでしょう。
共有者間での取引となるため、交渉が比較的スムーズに進みやすい点がメリットです。
また、第三者を巻き込まずに所有権の整理ができるため、トラブルのリスクも抑えられます。
ただし、相手が買取に応じなければ取引は成立しません。
・第三者に共有者全員で売却する
不動産を売却する際、第三者に物件を売却する方法です。
このケースでは、不動産会社に仲介を依頼することで、通常の不動産売買と同様の手続きで売却を進められます。
所有権の割合が明確で所有者全員が同意している状態であれば、比較的スムーズに売却できるでしょう。
市場価値とほぼ同じ金額で売却できる点が大きなメリットです。
部分的な持分売却と比べて市場での需要が高く、価格も有利に設定しやすくなります。
ただし、すべての所有者が売却に同意している必要があり、誰か1人でも反対すれば売却は進みません。
所有者の意思確認ができている場合におすすめの方法です。
・自分の持分を第三者へ売却する
所有者全員の合意が得られない場合、自分の持分のみを第三者に売却するという方法があります。
法律上、共同所有者の同意がなくても自分の持分のみを処分することは可能です。
ただし、現実的には買い手が見つかりにくいというのが実情です。
このケースでは買取専門業者やプロの投資家が買い手になることが多く、市場価格よりも低くなってしまうデメリットがあります。
また、知らない第三者が新たに共同所有者としてくわわることで、他の共有者との関係が悪化するリスクにも注意が必要です。
・分筆して売却する（土地売却の場合）
土地が対象の場合、共有部分を物理的に分ける「分筆（ぶんぴつ）」を行い、それぞれが単独で所有できるようにしたうえで売却する方法があります。
分筆により土地および建物の共有状態を解消し、それぞれが独立した不動産として売却できるようになります。
分筆することで所有権が明確化し、他の共有者の意向に左右されずに売却を進められる点がメリットです。
一方で、土地の形状や面積、接道条件によっては分筆が不可能な場合もあります。
共有名義の不動産を売却する際によくあるトラブルと対策
共有名義の不動産を売却する場合、所有権が複雑化しやすいため、さまざまなトラブルが想定されます。
ここでは、共有不動産の売却で特に多いトラブルと対策について見ていきましょう。
・共有者の把握ができない
多数の所有者がいる場合や、相続などで名義が複雑になっている場合、現在の共有者が誰なのか把握できないケースも少なくありません。
特に、登記簿が古いままになっていると、すでに亡くなっている人の名義が残っていたり、相続が未登記のままになっていたりする場合があります。
このようなケースでは、登記簿謄本を取得し、所有権の関係を確認しておきましょう。
また、司法書士などの専門家に依頼することもトラブル防止につながります。
・他の共有者の同意が得られない
売却を希望したとしても、他の共有者が反対したり、話し合いに応じなかったりするケースは少なくありません。
特に、感情的な対立がある場合や、関係が疎遠な共有者がいる場合には、話し合いに時間がかかるでしょう。
このような場合、不動産会社や弁護士などの専門家に仲介を依頼することで手続きがスムーズに進む可能性があります。
まとめ
共有名義の不動産は、所有権が複雑になるため、売却には慎重な手続きが必要です。
特に、共有者同士の合意形成が難しい場合、売却までに余計な時間がかかったり、意見の相違からトラブルにつながったりする可能性があります。
トラブルを未然に防ぐためには、登記簿の確認や専門家への相談がおすすめです。
共有者との関係や不動産の状況によって最適な売却方法が異なるため、冷静に状況を整理したうえで適切な対策を講じれば、手続きをスムーズに進められるでしょう。
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