京都の実家を賃貸に出す際の注意点とは？メリット・デメリットも紹介
京都の実家を相続したものの、住む予定がないまま空き家になっている方もいるのではないでしょうか。
思い出の詰まった家をすぐに手放せず「まずは賃貸で貸せないか」と考える方も多いでしょう。
実家を貸し出せば家賃収入で維持費をまかなえる一方、修繕費の負担や管理費の手間がかかります。
この記事では、実家を賃貸に出す際の注意点やメリット・デメリットをご紹介します。
実家を賃貸に出す際の注意点
まずは、実家を貸す前に、確認しておくべきポイントを見てみましょう。
・家が貸し出せる状態かを確認する
はじめに、実家が人に貸せる状態にあるかどうかを確かめてください。
長く空家になっていた場合、雨漏りやシロアリ、水回りの不具合などが進んでいるケースも考えられます。
修繕やハウスクリーニングを済ませなければ入居者は決まりにくいため、まずは費用の見積もりを取るのがおすすめです。
かかったリフォーム代が家賃収入で回収できるかどうかもシミュレーションしておきましょう。
さらに、そのエリアの賃貸需要も重要なため、借り手が見込めるエリアかどうかは、地元に詳しい不動産会社に確認してみてください。
・貸し出す期間を決める
将来的に実家を使う可能性があるのであれば、貸し出す期間をあらかじめ決めておきましょう。
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、いつ退去してもらえるかが変わるためです。
普通借家契約は借主の権利が強いため、貸主の都合だけでは契約を終わらせられません。
一方、定期借家契約はあらかじめ決めた期間で終了する契約であるため「3年後に自分が住む」といった予定も立てやすいでしょう。
ただし、定期借家契約は入居者が決まりにくく、家賃が相場より低くなる傾向にあります。
何年先まで貸すのかを家族と話し合ってから、契約の種類を選んでみてください。
・どのように管理するかを選ぶ
貸し出した後の家の管理には、自分で対応する自主管理と、管理会社へ任せる方法の2つがあります。
自主管理は費用を抑えられる一方、入居者からの問い合わせや設備の故障に自分で対応しなければなりません。
遠方に住んでいる方や本業が忙しい方の場合、対応の遅れがトラブルに発展する恐れもあります。
管理会社に管理を委託すれば、入居者の募集や家賃の集金、トラブル対応などを任せることができます。
管理会社に支払う管理費の目安は家賃の5％程度（月額）のため、手元にいくら残るのかを試算したうえで検討しましょう。
実家を賃貸で貸すメリット
実家を賃貸に出せば、家を手放さずに収入を得ることができます。
他にも、以下のメリットがあります。
・固定資産税や維持費を家賃でまかなえる
・将来、自分や家族がまた住める
・人が住むため、建物の傷みや防犯面の不安を抑えられる
上記のなかでも、空家を所有し続ける負担が軽くなる点は大きなメリットです。
誰も住まない家でも固定資産税や火災保険料の支払い、庭の手入れや換気のために足を運ぶ手間が生じますが、賃貸で貸し出せば、その心配がなくなります。
さらに、売却と違って所有権は自分に残るため、子どもが実家に戻る可能性がある方や、活用方法をすぐには決断できない方にとって、答えを一旦保留できる点もメリットです。
まずは近隣の家賃相場を調べ、収支が成り立つかをチェックしてみましょう。
実家を賃貸で貸すデメリット
一方で、貸し出す前に知っておくべき注意点もあります。
・空室の間は家賃収入が入らない
・修繕費や設備の交換費用がかかる
・家賃の滞納や近隣トラブルが起こる恐れがある
・会社員でも確定申告が必要になる場合がある
・相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除が使えなくなる
特に、最後の税金の特例には注意が必要です。
将来的に相続した実家を売る場合、条件を満たせば譲渡所得（売却益）から最高3,000万円を差し引けますが、相続後に貸し付けた家は対象から外れてしまうのです。
また、賃貸経営は何もせずに収入が入るわけではありません。
給湯器やエアコンが壊れれば貸主が費用を負担し、退去のたびに原状回復の工事も発生します。
売るか貸すかで迷っている方は、想定家賃と売却価格の両方を確かめてから判断しましょう。
まとめ
今回は、実家を賃貸に出す際の注意点や、貸すメリット・デメリットを紹介しました。
実家を貸し出せば、家賃収入で固定資産税や維持費をまかなえますが、管理の手間や修繕費の負担が生じます。
貸すか売るかで迷う場合は、想定家賃と売却価格の両方を見比べてから判断しましょう。
京都の実家の活用にお悩みなら、地域の相場に詳しいクラストホームへご相談ください。
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