海外在住者でも不動産売却はできる？必要書類や売却を成功させるポイントを解説
海外に住んでいると「日本に残した不動産を売りたいけれど、帰国せずに手続きできるのだろうか」「税金はどうなるのか」と不安に感じる方もいるかもしれません。
結論、海外在住者でも日本の不動産売却は可能です。
ただし「非居住者」として扱われるため、通常とは異なる書類の準備や源泉徴収への対応が求められます。
この記事では、必要な書類や源泉徴収の仕組み、売却を成功させるための不動産会社選びのポイントを解説します。
海外在住者でも不動産売却はできるのか
海外在住者でも、日本国内にある不動産の売却はできます。
ただし、所得税法上「非居住者」に該当するため、国内に住んでいる方とは異なる手続きが必要になります。
非居住者とは、日本国内に住所を有しない者で、海外在住が1年以上の人を指します。
海外へ完全移住した人や、仕事の転勤で海外赴任をしている方、留学中の方でも1年以上の予定で出国していれば非居住者とみなされます。
一方、日本国内に住所があり、生活の本拠を置いている方は「居住者」です。
たとえば、海外で生活していても一時帰国し、生活の拠点が日本にあれば居住者として扱われます。
非居住者が不動産を売却する際は、住民票がないため、日本国内にいる場合とは異なる手続きや書類が必要です。
具体的には、代理人の選任や納税管理人の届出などが求められます。
手続きは複雑になりますが、流れを把握しておけば海外にいながらでも売却を進められるでしょう。
海外在住者が不動産売却時に必要な書類
海外在住者が不動産売却時に必要な書類は、通常の書類に加えて以下の3点です。
・在留証明書
・サイン証明書（署名証明書）
・代理権限委任状 ※代理人に手続きを依頼する場合
在留証明書は海外在住者が海外における住所を証明するための書類で、日本における住民票などの代わりとなります。
サイン証明書とは、日本に住民登録がない海外在住者が印鑑証明書の代わりに発行される証明書で、申請者のサインが本人のものだと証明してくれるものです。
どちらも滞在先の日本国領事館または日本大使館で取得できます。
また、売買契約の締結時や引渡し決済のときに、本人が帰国できず親族や司法書士などを代理人とする場合は、代理権限委任状が必要です。
在外公館が遠方にある場合もあり、必要書類を取得するのに時間や手間がかかる可能性があるため、海外在住者が売却をする際は、早めの準備を心がけましょう。
不動産売却をする海外在住者が必要な源泉徴収とは？
海外在住者が不動産を売却する際は、原則買主が源泉徴収する義務があり、税率は10.21％です。
非居住者の申告漏れを防ぐ意味から、代金を支払う買主が税務署に前納する制度として設けられています。
具体的には、非居住者である売主に支払われる金額は、支払金額の89.79%で、残りの源泉徴収した10.21%相当額については、不動産の購入者が翌月10日までに税務署に納付します。
ただし、売却価格が1億円以下で、買主が自己またはその親族の居住用に購入した場合は、源泉徴収されません。
手続きをスムーズに進めるためにも、海外在住者が不動産を売却する際は、売却前に買主の購入目的を確認しておきましょう。
海外在住の方が不動産売却を成功させるポイント
海外在住の方が不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社選びが大切です。
すべての不動産会社が海外からの不動産売却に慣れているわけではありません。
海外在住であることを伝え、同様のケースでの経験が豊富な不動産会社を選ぶと安心です。
海外との時差やメール・チャットでのやり取りに柔軟に対応してくれるかを、事前に確認しておきましょう。
また、根拠のある査定と親身な対応がみられる不動産会社であれば、適切な売り出し価格を提案してもらえ、かつ不動産が引き渡されるまで親身に対応してもらえるでしょう。
査定額だけでなく、その金額の根拠も説明してもらい、納得できる会社を選んでください。
遠方にいて物件の状況を直接確認できないからこそ、こまめに連絡を取り合える不動産会社を見つけられるかが売却の成功を左右します。
まとめ
この記事では、海外在住者が不動産を売却する際の手続きや必要書類について解説しました。
海外在住者でも日本国内の不動産売却は可能ですが、在留証明書やサイン証明書、代理権限委任状など、通常とは異なる書類の準備が必要です。
また、売却代金から10.21%が源泉徴収される点も理解しておきましょう。
海外から売却を進めるためには、非居住者の対応実績があり、時差や連絡方法に柔軟に対応してくれる不動産会社を選んでください。
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