フラット50とは？利用条件やメリット、注意点を紹介
マイホームを検討している方の中には「今の年収で住宅ローンを組むと、毎月の返済が家計を圧迫しないか不安だ」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
返済期間を最長50年まで延ばせるフラット50は、月々の負担を抑えながらマイホームを取得したい方にとっておすすめの住宅ローンです。
しかし、総返済額の増加や、利用できる住宅が限られるなど、事前に把握しておくべきポイントもあります。
この記事では、フラット50の概要や利用条件、メリット・注意点について解説します。
フラット50とは
フラット50とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、最長50年間の返済が可能な全期間固定金利型の住宅ローンです。
一般的な住宅ローンやフラット35は返済期間が最長35年ですが、フラット50では最長で50年まで設定できます。
返済期間を延ばせるため、月々の返済額を抑えながらマイホームを取得したい方におすすめです。
ただし、フラット50はどんな住宅でも利用できるわけではなく、国が定めた基準を満たした住宅を取得する必要があります。
また、全期間固定金利のため、借入時に返済終了までの金利と毎月の返済額が確定します。
将来の金利上昇を気にせず、安定した返済計画を立てられる点も、フラット50の特徴といえるでしょう。
フラット50の利用条件
フラット50を利用するためには、申込者と住宅の両方が条件を満たす必要があります。
まず、申込時の年齢は満44歳未満でなければなりません。
完済時の年齢上限が80歳と定められているため、たとえば35歳で申し込む場合は最長44年までしか借りられず、50年ローンを組めるのは30歳未満の方に限られます。
また、年収に対する年間返済額の割合（総返済負担率）にも基準があります。
年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下に収める必要があり、自動車ローンやカードローンなど他の借入も含めて計算されます。
住宅については、以下のいずれも満たす必要があります。
・長期優良住宅、予備認定マンション、管理計画認定マンションのいずれかである
・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅である
さらに、借入金額は物件価格の9割が上限となるため、残りの1割は自己資金で用意するか、フラット35との併用で対応する形になります。
なお、親子リレー返済を利用する場合は44歳以上でも申し込みが可能で、後継者の年齢を基準に返済期間を設定できます。
フラット50を利用するメリット
フラット50のメリットは、月々の返済額を抑えられる点です。
返済期間が最長50年と長いため、同じ借入額でもフラット35より毎月の負担が軽くなります。
たとえば、3,000万円を金利2.2％で借り入れた場合は、以下のとおりになります。
・フラット35（35年返済）：月々102,485円
・フラット50（50年返済）：月々82,484円
また、年間の返済額が減ると年収に対する返済額の割合も下がり、審査に通りやすくなる傾向にあります。
年収によってはフラット35よりも1,000万円近く多く借りられる方もいるため、より高額な物件にも手が届くしょう。
さらに、全期間固定金利のため、借入時に完済までの返済額が確定します。
将来の金利上昇を気にする必要がなく、子どもの教育費や老後資金も含めた長期的な資金計画を立てたい方におすすめです。
フラット50を利用する際の注意点
フラット50を利用する際は、総返済額が増えることを理解しておきましょう。
返済期間が長くなると、その分利息を支払う期間も延びます。
先ほどのように、3,000万円を金利2.2％で借り入れた場合、総返済額は以下のようになります。
・フラット35（35年返済）：総返済額43,043,822円（利息13,043,822円）
・フラット50（50年返済）：総返済額49,490,182円（利息19,490,182円）
上記のように、フラット50はフラット35よりも総返済額が500万円以上増えるケースがあります。
月々の負担は軽くなっても、最終的な支払い総額は大きくなる点を理解しておきましょう。
また、完済時の年齢が80歳までのため、30歳で50年ローンを組むと80歳まで返済が続きます。
定年後は収入が減る方がほとんどのため、退職金や繰り上げ返済の活用も事前に考えておく必要があるでしょう。
さらに、フラット50の金利はフラット35よりも高く設定されています。
月々の返済額だけでなく、金利差による影響も含めてシミュレーションし、自分に合った返済計画を立てましょう。
まとめ
この記事では、フラット50の概要や利用条件、メリット・デメリットについて解説しました。
フラット50は最長50年の返済期間を設定できる全期間固定金利の住宅ローンで、月々の返済負担を軽減できるのが魅力です。
ただし、利用には住宅の条件や申込時の年齢制限、返済負担比率の基準もあります。
メリットとデメリットの両方を把握したうえで、ご自身のライフプランに合った住宅ローンを選びましょう。
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