擁壁って何？種類や購入する際の注意点も紹介
擁壁がある物件を見つけた際に「なぜ擁壁があるのか？」「相場より安いけれど後から高額な修理代がかかるのでは？」という疑問が浮かんでくる方もいると思います。
擁壁のある物件は、眺望の良さや価格の安さといった魅力がある一方で、リスクも理解しておかなければなりません、
この記事では、擁壁の基礎知識や種類、購入時の注意点について解説します。
擁壁とは？
擁壁（ようへき）とは、傾斜や高低差のある土地で、土砂崩れを防ぐために設置される壁状の構造物です。
高台や丘にある住宅地では、隣地や道路との間に「安息角（あんそくかく＝土が安定する最大角度）」を超える大きな高低差が生まれることがあります。
この状態で放置すると、土砂の重みや雨水による圧力、地震の揺れなどで斜面が崩れ、建物が傾いたり流されたりする危険があります。
そこで、鉄筋コンクリートやコンクリートブロックなどで強い壁を築き、斜面を物理的に抑え込むのが擁壁の役割です。
擁壁が必要なケース
擁壁の設置が必要になるのは、主に土地の高低差が2mを超える場合です。
多くの自治体では、がけ条例により、2m以上の高低差がある土地に家を建てる際に、擁壁の設置を義務付けています。
擁壁を設けない場合、崖の高さの2倍以上の距離を確保して建物を配置しなければならないため、敷地を有効活用できません。
また、高低差が2m以下でも、地盤や道路との間に段差がある場合は、安全確保のために擁壁が必要なケースもあります。
自治体によって擁壁を設置するルールが異なるため、家を購入するエリアの条例を知りたい場合は、役所で確認してみましょう。
擁壁の種類
擁壁には主に3つの種類があり、それぞれ強度や特徴が異なります。
・鉄筋コンクリート擁壁（RC擁壁）
鉄筋とコンクリートを組み合わせた、現在主流の擁壁です。
強度が高く、垂直に設置できるため、すっきりとした見た目で、土地を有効活用しやすいのがメリットです。
形状によってL型、逆T型などがあります。
・コンクリートブロック擁壁
斜めに積み上げるタイプの擁壁です。
古くからある「間知（けんち）ブロック」が代表的で、ピラミッド型のブロックを積み重ねて造られます。
鉄筋コンクリート擁壁より安価ですが、斜面になるため住宅を建てる敷地面積はやや狭くなります。
・石積み擁壁
自然石や加工した石を積んだ擁壁です。
古い物件によく見られますが、現在の耐震基準を満たしていないケースが多く、ひび割れや崩壊のリスクに注意が必要です。
購入を検討する際は、どのタイプの擁壁が使われているかを確認しましょう。
擁壁のある家を購入する際の注意点
ここでは、擁壁のある物件を購入する際に押さえておきたい2つのポイントを紹介します。
・擁壁の状態を事前にチェックする
購入を決める前に、現在の擁壁が法に適合しているか、物理的に劣化していないかを確認しましょう。
まずは、検査済証があるかを確認してください。
検査済証とは、擁壁が建築基準法に基づいて正しく作られたことを証明する書類です。
もし検査済証がない場合、将来の建て替え時に擁壁の作り直しを求められ、数百万円単位の費用が発生する恐れがあります。
また、現地では目視でひび割れや膨らみがないか、水抜き穴が詰まっていないかを確認しましょう。
上記の異常がある場合、擁壁の内部に水が溜まり、崩壊のリスクが高まっていることも考えられます。
・定期的にメンテナンスする
擁壁は一度作れば終わりではなく、家と同じように定期的なメンテナンスが必要です。
適切な管理を怠ると、崩壊事故につながり、所有者としての責任を問われることもあります。
特に重要なのが、排水機能を維持することです。
擁壁にある水抜き穴が土や落ち葉で詰まると、雨水が抜けずに擁壁内部の圧力が高まって、崩れる原因となります。
崩壊を防ぐためにも、定期的に穴を掃除し、水がスムーズに排出される状態を保ちましょう。
また、小さなひび割れを早めに見つけて補修しておけば、擁壁の寿命を延ばすことができます。
日頃から擁壁の状態に目を配り、安全と家の資産価値を守りましょう。
まとめ
ここまで、擁壁の種類や購入時の注意点について解説してきました。
擁壁のある物件は、眺望が良いなどの魅力がある一方で、リスクを理解しておく必要があります。
特に、擁壁の状態や検査済証の有無は、将来の安全と資産価値を左右する重要なポイントです。
擁壁がある家を購入を検討する際は、不動産会社や建築士など、専門家の判断を仰ぎながら、リスクとメリットを冷静に見極めましょう。
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