築年数が古いマンションはいつまで住めるの？購入するときの注意点も解説します
マンションの購入を考えるときに「築年数が古いけどいつまで住めるんだろう？」と疑問に思ったことはありませんか？
実は、マンションは適切にメンテナンスしていれば、築40年以上のマンションでも長く住むことができます。
今回は、築年数の古いマンションにいつまで住めるのかや、購入時に気をつけるべきポイントも解説します。
鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は？
耐用年数とは、国が決めた「資産価値はこれくらいの期間でなくなる」という年数のことです。鉄筋コンクリート造の住宅の耐用年数は47年と定められています。
定められた耐用年数を見ると、47年で住めなくなると考えてしまう方も多いですが、これは税法上の減価償却のために決められた年数です。
そのため、鉄筋コンクリート造のマンションは47年で住めなくなるのではなく、税制上建物の価値がなくなるという意味となります。
マンション建て替えのケースとは？
「築年数が古いマンションは建て替えが行われるから余計なお金がかかる」という不安を持っている方がいますが、マンションの建て替えには高いハードルがあるため、実現しないことがほとんどです。
実際、2023年3月現在で建て替えが行われたマンションの累計数は282件で、約2.3万戸です。
その一方で、2022年末でのマンションストック総数は約694.3万戸あり、建て替えが行われて影響が出たのは約0.3％のみとなっています。
この結果を見てわかるように、マンションが建て替えられる比率は非常に少ないのです。
そしてこれには理由があります。
・区分所有者及び議決権の各5分の4以上の議決が必要である
・建て替え後に新しい部屋が必要なため、容積率が余っていないと多額の費用がかかる
・人気エリアでなければ新しい部屋を購入してもらえないため、建築費用をまかなえない
などがあります。
この中でも一番ハードルが高いのは「区分所有者及び議決権の各5分の4以上の議決が必要」というもので、古いマンションには高齢者の居住者が多いため「ここで一生を終えたい」という意見が多くあるからなのです。
そのため、建て替えのために5分の4以上の議決を取ることは困難だといわれています。
つまり、築年数が古いマンションでも、すぐに建て替えられて別で費用を徴収される事態は起こりにくいということです。
実際にマンションに住める年数は？
では、実際にマンションに住めるのはどれくらいの期間なのでしょうか。
国土交通省の調査結果を見てみると、適切なメンテナンスやリフォームを実施すれば、マンションは100年以上住宅として利用できるとされています。
この調査では、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の構造体の耐用年数は120年、外壁塗装仕上げなどのメンテナンスを行った場合は150年だと発表されています。
実際に、街には築50年以上のマンションが存在し、それらが売り出されていることから、メンテナンスが適切に行われているマンションは長持ちするといえるでしょう。
築年数が古いマンションを購入する際に気をつけるべきポイントとは？
鉄筋コンクリート造のマンションが長持ちするとはいえ、築年数の古いマンションを購入する上で気をつけなければいけないことがあります。
・長期修繕計画が作成されているか
まずは、マンションの長期修繕計画が作成されているかというポイントです。
築年数が古いマンションの中には、長期修繕計画が作成されていないところもあります。
長期修繕計画が作成されていないと、計画的にマンションの修繕が行われず管理がずさんになる可能性があります。
よって、築年数が古いマンションはを購入する際は、不動産会社の担当者や管理会社に依頼して長期修繕計画があるのかを確認することが重要です。
・リフォームやリノベーションが可能な構造か
次に気をつけるべきポイントは、構造的にリフォームやリノベーションができる構造かどうかを確認することです。
築年数が古いマンションの場合、排水管が床下のコンクリートに埋め込まれているケースがあります。
そのため、事前に取替工事が可能なのかを確認しましょう。
さらに、フローリングの張り替えにも注意が必要です。
フローリングの張り替えには、マンションによって遮音基準が決められているため、自分が張り替えたいフローリングが基準に適していない可能性があります。
マンションを購入したあとに自分がしたいリフォームやリノベーションができない事態を防ぐためにも、不動産会社と協力して事前に調査することが重要です。
・住宅ローンが組めるマンションか
マンションを購入する方の多くは住宅ローンを利用すると思います。
築年数の古いマンションは住宅ローンの審査に通らないことがあるので、金融機関への打診が重要となります。
審査に通らない理由としては、築年数の古いマンションは担保としての評価が低いからという点があげられます。
よって、築年数の古いマンションを購入する際には、あらかじめ住宅ローン審査に通過する物件なのかを金融機関や不動産会社の担当に相談するようにしましょう。
まとめ
ここでは、築年数の古いマンションがいつまで住めるのかについて解説しました。
築年数が古くても、適切なメンテナンスが実施されていれば100年以上持つこともありますが、すべてが当てはまるわけではありませんので注意が必要です。
また、ここで解説した「購入時に気をつけるべきポイント」を参考に、自分に合ったマンションを探してみてください。
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