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住宅ローンの借換え先を選ぶ方法を解説!借り換えで損をしないコツもお伝えします

お役立ちコラム

住宅ローンの借換えを検討する際、どの金融機関を選べばいいのか悩んでいませんか?

今回は住宅ローンの借換え先を選ぶコツや、借換えで損をしないポイントについて解説します。








借り換え先の住宅ローンの選び方


借換先を選ぶポイントとして「借入金利」「団信」「手数料・保証料」の3つがあげられます。



・借入金利
借換え先を検討する上で、金利をチェックしなければいけないことはいうまでもありません。

金利が低いほど毎月の支払いが抑えられるため、まずは借換先の金利を優先して選びましょう。

近年では、金利だけでみるとネット銀行が有利です。

2023年10月時点では、変動金利で0.3%をきる金融機関もあり、とにかく支払金額を下げたい方に向いているといえます。



・団信
団信を見るポイントとしては、ガン団信や介護補償付き、三大疾病補償付き団信に金利上乗せが必要かどうかです。

金融機関によっては、金利の上乗せなしでこれらが付帯していることがあります。

もし、今の団信が金利上乗せされているのであれば、同じ補償で支払額が安くなる可能性がありますので、団信のチェックを忘れずに行いましょう。



・手数料・保証料
借換えの際は、手数料・保証料がどれだけかかるかもチェックしましょう。

手数料の場合、借入金額による定率制と定額制があります。

定率制の場合「借入金額の2.2%」というような形で手数料が決められています。

もし3000万円の借換えで、2.2%の手数料がかかる場合は66万円の手数料がかかります。

一方、保証料がかかる金融機関もあります。

保証料は3000万円の場合、60〜120万円程度かかることが多いです。

保証料が設定されている金融機関では、保証料は審査内容によって変わってきますので、余裕を持ったシミュレーションすることをおすすめします。

この手数料と保証料は金融機関によって金額がガラッと変わります。

したがって、金利だけではなく手数料・保証料に気をつけて借換え先を選ぶようにしましょう。



借り換えで損をしないためには



借換えを行うことで、もしかすると損をしてしまう可能性もあります。

損をしないためには、住宅ローン残高や残年数を考慮することが重要です。

一般的には以下の3つのポイントが基準といわれています。

・ローン残高が1000万円以上か
・返済期間が残り10年以上か
・金利差が1%以上か

住宅ローンの借換えには諸費用がかかります。

よって、上記の3点を下回っていると効果が出にくいとされています。

借換えには多くの手間や時間がかかりますので、より効果の大きい借換え実現しましょう。



借り換えシミュレーション



では実際に借換えをした場合、どれくらいの効果があるのかをシミュレーションしてみましょう。

借り換え前の条件
・残期間20年
・残高2,500万円
・金利2.5%
・毎月の返済額 13万2,475円
・残り20年間の総返済額 3,179万4,173円

借り換え後の条件
・残期間20年
・借り換え金額2,500万円 + 諸費用70万円(手数料や登記費用など) = 総額2,570万
・金利1.0%
・毎月の返済額 11万8,192円
・20年間の返済総額 2,836万6,280円

借換えにより、約1万4,000円の返済額軽減につながりました。

また、総返済額は340万円以上減少しました。

このように、シミュレーションをすることで軽減額がわかりますので、借換えを行う際はかならずシミュレーションをしましょう。



借り換えができないケースについて



住宅ローンの借換えが便利でお得だということはわかりましたが、ケースによっては借換ができないこともあります。

それはどんなときでしょうか。


・収入が減った
借換えの際も、最初に住宅ローンを組んだときと同じように審査が行われます。

審査では、収入と支払いの比率を見られますので、転職などで収入が減った場合は借換えの審査に通らないことがあります。



・健康状態に問題がある
借換えを行う場合、あらためて団信に加入しなければなりません。

よって、告知書に引っかかるような健康状態の場合は借り換えができません。

団信が不要なフラット35などを検討するようにしましょう。




・不安定な職業についた
安定しない職業の場合、住宅ローン審査に通らない可能性があります。

経営者や個人事業主の場合は、不安定な職業と見なされ審査が厳しくなるのです。

転職をしたあとの借換えには十分注意しましょう。



・信用情報機関に問題がある
マイカーローンやカードローンで支払いの延滞があると、信用情報機関に延滞の情報が掲載されます。

いわゆるブラックリストと呼ばれるものですが、これに該当してしまうと借り換えができません。



まとめ


住宅ローンの借換えは、誰が行っても得をするというわけではありません。

住宅ローンの残高や残期間、金利差などを考慮してベストな判断をしなければいけません。

さらに、借換えは収入が安定しているうちに行わなければ審査に通りませんので、早めに検討するようにしましょう。

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