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住宅ローンの借り換えをするメリットは?借換えの理由も交えて解説します

お役立ちコラム

「住宅ローンの支払いを軽くするために借換えをしたいけれど、自分はした方がいいの?」

「借換えで気をつけることはある?」

などのお悩みをお持ちの方が多いと思います。

今回は、住宅ローンの借換えによるメリット・デメリットを解説します。

住宅ローンの借換えに迷っている方はぜひ参考にしてみてください。












住宅ローンの借換えとは?


住宅ローンの借換えとは、他の金融機関で住宅ローンを組み直し、現在借りている住宅ローンを一括で返済することをいいます。

たとえば、A銀行で当初3000万円を借り、残債が2000万円の場合、B銀行で2000万円を新しく借りてA銀行の残債を一括で返済することです。

つまり、より良い金融機関で新しく住宅ローンを組み見直す方法です。



借り換えをする理由


住宅金融支援機構による2022年度住宅ローン借換えの実態調査結果では、借換えを行った理由が以下の通りになりました。(数字は借換後の金利タイプ)

「金利が低くなるから」
・「変動型」:60.5%(前年度調査 61.9%) 
・「固定期間選択型」:40.1%(同 43.4%) 
・「全期間固定型」:47.2%(同 52.2%) 

「返済額が少なくなるから」
 ・「変動型」:30.7%(前年度調査 40.7%) 
・「固定期間選択型」:26.3%(同 32.4%) 
・「全期間固定型」:26.4%(同 49.3%) 

「今後の金利上昇や毎月の返済額増加が不安になったから」 
・「変動型」:11.3%(前年度調査 10.8%) 
・「固定期間選択型」:28.2%(同 23.5%) 
・「全期間固定型」:26.4%(同 21.7%)

(参考:住宅金融支援機構 2022年度住宅ローン借換えの実態調査結果

このように、返済額を下げたい方は変動金利に借換えをし、今後の金利上昇に不安を感じる方は固定金利に借り換えるという構図が見て取れます。



借り換えのメリットとは


住宅ローンの借換えを行うことにより、さまざまなメリットがあります。ここからは、借換えによるメリットを紹介します。




・変動金利への変更し返済額を下げる
一般的に、固定型より変動型のほうが金利が低く返済額が少なくなっています。

よって、当初固定型で住宅ローンを組んでいる場合、変動型の住宅ローンに借り換えることで毎月の返済額を減らすことができるのです。

景気があまりよくないといわれている時代は変動金利が低いので、その時が借換えのチャンスといえます。



・固定金利へ変更し金利変動のリスクを避ける
変動型の住宅ローンは、金利が低く返済額が少ない分、金利変動のリスクを背負わなければいけません。

半年ごとの金利見直しと5年ごとの支払額変更により、返済金額が増える可能性があります。

そのような場合に、変動型から全期間固定型や固定期間選択型の住宅ローンを選ぶことで、金利変動のリスクから開放され安心感を得ることができます。

経済情勢が変わり、これから金利が上がる見込みだと判断した場合に固定金利への借換えをおすすめします。



・団体信用生命保険を見直す機会になる
団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローンの契約者に万が一のことがあった場合に、保険金でローン残高を返済できるというものです。

多くの金融機関では、住宅ローンと団信がセットになっており、金融機関によっては団信の内容が充実しているところがあります。

たとえば、当初住宅ローンを組んだ際に通常の団信しか付けていなかった場合、借換えることで「がん団信」や「介護保険付き団信」などの、内容が充実した保険に切り替えられる可能性があります。

このように、住宅ローンを借換えることで、保険の不安も一緒に解消できることがメリットのひとつです。



借換えのデメリットとは


一方、借換えにはデメリットもあります。




・借り換えには諸費用がかかる
借換えを行うためには、借換え先に支払う手数料や保証料、登記費用などが必要になります。

代表的な諸費用
・保証料
・団体信用生命保険料
・事務取扱手数料
・司法書士報酬
・抵当権設定登録免許税
・印紙税

諸費用の総額は金融機関や借換える金額にもよりますが、50〜100万円近くの費用がかかる場合があります。

借換えを検討する場合は、かならず見積もりを取ってから慎重に動くようにしましょう。



・金利変動リスクがある
固定型から変動型へ借換えを行った場合、返済額は減るものの、金利が上がると返済額が増えるというリスクを背負うことになります。

せっかく金利が低い固定型へ借換えをしたにも関わらず、返済額がふたたび上がる可能性があるため、変動型に借換える場合は経済状況や金利情報を常にチェックするようにしましょう。



・住宅ローン控除の対象外になってしまう可能性がある
住宅ローンを組み住宅ローン控除を利用している場合、借換え後の住宅ローン期間が10年を切っていると、住宅ローン控除を受けられなくなります。

住宅ローン控除を受けるためには、多くの適用要件があるので、自分は借換え後も住宅ローン控除を受けられるのかをしっかり確認した上で借換えを検討しましょう。



同じ銀行で借り換えは可能なのか?


「支払い額を下げたいけれど、今の銀行が便利だから変えたくない」という方もいるかもしれません。

このように、同じ銀行で借換えをしたいと思う人もいますが、原則同じ銀行で借換えを行うことはできません。

上記の場合は、現在住宅ローンを借りている金融機関に、金利が下がらないかの交渉を入れてみましょう。

他の金融機関への借換えを検討していることを伝えれば、金利の優遇が大きくなるかもしれません。



まとめ



いかがでしたでしょうか?

住宅ローンの借換えを行うことで、返済額が下がったり金利変動のリスクから開放されるというメリットがありました。

ただし、メリットだけではなくデメリットも存在しますので、あらゆるケースを考慮した上で住宅ローンの借換えを検討するようにしましょう。

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