【不動産売却】売却したときにかかる税金は？不動産売却時の税金を深掘りします！
「不動産を売却したときにかかる税金は？」
「税金はどれくらいかかるの？」
という疑問をお持ちのあなた。
今回は不動産売却でかかる税金について解説します。
不動産売却を検討中の方はぜひ最後まで読んでください。
不動産売却でかかる税金の種類
まず気になるのは、不動産を売却した際にどの税金がかかるか。
答えは、譲渡所得税と住民税の2つです。
ちなみに、不動産を貸し出して家賃収入として得た利益は「不動産所得」として計算されますのでまた違う税金の考え方です。
税金の計算方法
課税される金額の計算方法は
課税譲渡所得金額＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)－特別控除
上記に税率をかけた金額です。
【売れた金額】から【買ったときの費用】と【売ったときの諸費用】を差し引いて、更に【控除額】を差し引いた金額に税率をかけるということ。
つまり、売れた金額から引かれる「取得費（買ったときの費用）」「譲渡費用（売ったときの諸費用）」「特別控除」の合計額が売却価格を超えていたら、課税譲渡所得金額は0円になって税金はかからないということです。
そしてそれがゼロ円にならなくても、より多くの金額を差し引きできれば
課税譲渡所得金額は小さくなるので払う税金は少なくなります。
【短期譲渡所得】と【長期譲渡所得】
税率には大きく分けて短期譲渡所得と長期譲渡所得の２種類があります。
税率は、売却した不動産を所有していた期間が「短期」か「長期」かで変わります。
「短期」とは、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以内のものをいいます。
そして「長期」はそれ以上に所有していたものを指します。
例を上げてみましょう。
例えば2018年2月1日に購入した不動産を2023年6月1日に売ったとしましょう。
カレンダー上での所有期間は5年1ヶ月です。
ここがポイントなのですが、「譲渡した年の1月1日時点の所有期間」で計算すると所有期間は4年10ヶ月になり「短期」の扱いになってしまいます。
「短期」と「長期」を間違えないよう気をつけましょう。
【短期譲渡所得】と【長期譲渡所得】の税率
上記で税率には2種類あることがわかりました。
ではここでそれぞれの税率です。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率 ※復興特別所得税を含む
短期譲渡所得→所得税率30.63％、住民税9％
長期譲渡所得→所得税率15.315％、住民税5％
ご覧の通り、長期譲渡所得の方が圧倒的に税率が低いですね。
不動産という大きな金額が動くものを売るので、この違いは絶対に知っておきましょう。
売主様の中には、これを見越して売りに出すタイミングを検討される方もいらっしゃいます。
譲渡所得とは？
それは
収入金額 ー（取得費＋譲渡費）
のことです。
簡単に言うと、売って手に入ったお金から、買ったときの代金や諸費用と売ったときの諸費用を引いて、手元に最終的に残った金額のことです。
では、「買ったときの代金や諸費用」とは何か？
取得費とは？
「買ったときの代金や諸費用」を取得費と呼びます。
取得費とは以下の費用です。
・購入代金
売却した不動産を買ったときの物件価格のことです。
・取得時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、設備費、改良費
売却した不動産を買ったときにかかった諸費用のことです。
買うときにかかった税金も取得費に含まれます。
そしてこの取得費を証明できるものを用意する必要があります。
買ったときの不動産売買契約書や各種領収書は必ず残しておきましょう。
相続で取得した際も、まずはその書類の所在を調べないといけませんし
可能であれば、被相続人の方に生前に所在を聞いておくのもいいでしょう。
ちなみに、相続や贈与によって取得した場合は被相続人や贈与者の取得費を引き継ぎます。（取得時期も）
ですので「いつ相続をしたか」より「その不動産をいつ、いくらで買ったか」の方が大事になってきます。
買ったときの費用がわからない場合
相続の場合、取得した不動産がかなり古い家で当時の書類が全く残っていないことがよくあります。
その時は、収入金額×5％を取得費とすることができます。
※これを概算取得費と呼びます。
また、取得費が収入金額（売却金額）の5％に満たない場合もこれが適用されます。
つまり、買ったときの費用を証明できないと取得費を5％で計算されてしまうということです。
大きくない金額の場合は控除額があるのでそこまで心配は要らないですが
例えば5,000万円で売れた場合、取得費は250万円しか見れないのでしっかり税金がかかる可能性があります。
何度もいいますが、取得した際の費用の証明は必ず残しておきましょうね。
譲渡費とは？
では次に譲渡費について。
譲渡費とは以下の費用です。
・売却時の仲介手数料
売ったときに不動産会社に支払う仲介手数料のこと。
・登記費用
不動産の所有権を譲渡するために必要な登記に関する費用。
・解体費用
売却前に建物を解体するために必要な費用。
・印紙代
不動産売買契約書に貼付する印紙代。
・販売促進費用
不動産の販売促進のために必要な広告費用や販売活動費用。
などがあります。
簡単に言うと、売ったときにかかる諸費用のことです。
売却のときも意外と馬鹿にならない費用がかかりますので、その証明も忘れずに保管しておきましょう。
ちなみに、この譲渡費は売ったときにかかる費用ですので、保有しているときにかかる「固定資産税」や「都市計画税」はこれに含まれません。
10年超所有軽減税率の特例
5年を区切りとした税率のお話をしました。
「じゃあもっと長期で所有している不動産のお得な制度は無いの？」と疑問に思う方もいるかもしれません。
条件はありますが、10年以上所有している不動産を売った場合の特例が「10年超所有軽減税率」です。
10年超所有軽減税率とは、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超え、かつ売却した人の居住期間が10年以上である場合の特例です。
税率は14.21％です。
※この税率が適用されるのは6000万円以下の譲渡所得までです。それ以上の譲渡所得には長期譲渡所得の税率である20.315％が適用されます。
【内訳】
・所得税10％
・住民税4％
・復興特別所得税0.21％
なんと長期譲渡所得より6.105％もの税率の軽減が受けられことになるのです。
ただ、どんな不動産でも10年以上所有していればいいのか？というわけではありません。
適用の条件
・自分が住んでいる家等の居住用の不動産であること。
・売却価格が1億円以下であること。
・新築後25年以内であるか、一定の耐震基準を満たすこと。
・そこに住まなくなった場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売却すること。
・売却した人の居住期間が10年以上であること。
などがあります。
大事なのは、「10年以上住んでいる自宅」だということ。
賃貸で3年以上貸しているなどの、収益として所有している不動産には適用されませんので注意が必要です。
「気付けば自宅を買って10年以上経っていた。」という方がいるかもしれませんので
その場合はこの特例を利用して、節税につなげましょう。
復興特別所得税とは？
譲渡所得税率の説明の中で出てくる「復興特別所得税」。
これは、東日本大震災の復興のために必要な財源を確保する目的で作られた税金のことです。
不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、この税金を納めないといけないのです。
税率は所得税に2.1％をかけた数字です。
短期譲渡所得
所得税30％×2.1％→0.63％
長期譲渡所得
所得税15％×2.1％→0.315％
10年超所有軽減税率の特例
所得税10％×2.1％→0.21％
という計算になります。
また、この「復興特別所得税」がかかるのは2037年までの各年の所得です。
住民税や所得税に比べると、復興特別所得税は少ない税率ですので忘れがちですが、
大きな所得になると無視できない金額になりますので忘れずにチェックしましょう！
まとめ
いかがでしたでしょうか？
不動産を所有している期間によって、売却時の税金は変わってきます。
正式には税理士さんが計算しないといけませんが、簡易的であれば誰でも計算ができます。
「もし自宅が◯◯円で売れたら、自分の場合はこれくらい税金がかかる。」といった計算ができるようになれば、ライフプランも立てやすくなりますので、ぜひこの記事を参考にしてください。
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