【不動産売却】クラストホームが不動産を売却する手順を解説します！【後編】
前回は
「売却したい不動産があるのだけれどどう動き始めたらいいのかわからない。」
「不動産の売却って難しいんでしょ？」
というお悩みをお持ちの方向けに、不動産売却の流れを解説しました。
今回は後編をお届けしますので、不動産売却にお悩みの方はぜひチェックしてください！
前編はこちら
不動産売却の全体像
・不動産会社に相談
・価格や条件を決定
・不動産媒介契約を締結
・購入者の募集活動
・不動産売買契約
・決済、引き渡し
不動産売却の全体像はこのようになっています。
前回は「不動産会社に相談」「価格や条件を決定」を解説しました。
今回はそれ以降をみていきます。
不動産媒介契約を締結
不動産売却で必ず必要な「媒介契約」。
これはいわゆる、不動産会社が不動産売却の募集をするのに必要な契約だということを覚えておいてください。
たくさんの法律が絡むため、個人での募集は中々難しいものがあります。
そのため、媒介契約は売却の依頼者にとって不利な条件にならないように、不動産会社が宅地建物取引業法という法律に基づいて依頼者と締結する契約なのです。
そしてこれによって、不動産売却の工程で起こりうるトラブルを未然に防いで、円滑な取引を進めることができるのです。
媒介契約には3種類ある
では具体的に媒介契約とはどんなものか？
実はこの契約、3種類あるのです。
それは「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つです。
具体的な違いでいうと、
・同時に複数の不動産会社に依頼できるか？
・ご自身で見つけてきた購入希望者と売買契約を締結できるか？
・指定流通機構への登録義務はあるのか？
・契約期間の定めはあるのか？
・販売状況の報告義務はあるのか？
ということになります。
それでは、ひとつずつ深掘りしていきましょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は1社のみに不動産売却を依頼できるもので、依頼者が直接知り合いなどに交渉して購入者を見つけてきたとしても、不動産会社に媒介に入ってもらって取引をしなければならない契約です。
また、媒介契約を結んでから5日以内に不動産流通機構に登録しなければいけなく、その有効期限は3ヶ月以内です。
さらには、依頼を受けた不動産会社は7日に1回以上のペースで販売状況の報告をしなければいけません。
この専属専任媒介、「1社だけ」だとか「直接の契約はできない」という縛りが一番きついという面がありますが、他の媒介契約と比べて販売状況の把握がしやすいというメリットがあります。
また、1社のみの依頼ですので、媒介契約を締結した不動産会社は必ず依頼者からの仲介手数料が支払われるということから、特に力を入れて販売活動に取り組んでもらえるということもポイントの一つです。
※逆にいうと3ヶ月で契約の更新をしてもらえないということもあるので、不動産会社は頑張って販売活動をするのです。
専任媒介契約
専任媒介契約は、上記の専属専任媒介契約と同じく1社のみに依頼できる契約です。
さらには、有効期限が3ヶ月ということも同じです。
専属専任媒介との違いは
・自分で見つけてきた購入希望者と直接取引ができる。
・媒介契約を結んでから7日以内に不動産流通機構に登録。
・依頼者への報告義務は14日に1回
という点です。
専任媒介契約も1社のみに依頼ということで、依頼を受けた不動産会社が力を入れて販売活動を行ってくれます。
さらには不動産流通機構への登録も必須ですので、募集の間口は広いです。
また、自分で見つけてきた購入希望者と直接取引ができますので、不動産の知識や法律に長けていて、取引できる自信があるのであれば、こちらの方が良いかもしれませんね。
ただ、購入希望者との直接取引が難しそうであれば、販売活動をもっと把握できる専属専任媒介の方がメリットは大きいです。
一般媒介契約
この一般媒介契約は、上記2つと違い
・複数の不動産に依頼できる。
・不動産流通機構への登録義務がない。
・販売状況の報告義務がない。
ということが異なるポイントです。
一般媒介契約の最大のメリットは、複数の不動産会社に依頼できるということ。
たとえば、地元密着の個人店と全国展開の不動産会社に同時に依頼したり、知り合いの不動産会社にもお願いすることもできますね。
ただ、依頼された不動産会社の立場になった場合、他の不動産会社で成約すると仲介手数料が入ってこないので、よほど良い立地や好物件でない限り、専属専任媒介や専任媒介の物件の方を優先して販売活動をする傾向があります。
その点は依頼者にとってのデメリットになるので要注意です。
お客様の中には、販売開始時は専属専任媒介で不動産会社にどんどん宣伝してもらい、それでも売れなかったり反響が少ない場合は、一般媒介契約で色々な不動産会社に声をかける方がいらっしゃいます。
購入者の募集活動
購入者の募集活動とは、実際に不動産を見てもらい、購入希望者を募集することです。
※もちろん最終目標は、「購入したい」という意思表示を示してもらうことです。
それでは、募集活動にはどのような種類があるのでしょうか？
募集活動の種類
募集活動の主な種類には、大きく3つあります。
・インターネット広告
・紙面広告
・近隣住民への声掛け
※細かくは他にもありますが、ここでは代表的な3つの募集活動についてお伝えします。
それでは、それぞれの特徴についてみていきましょう！！
インターネット広告
この時代、まず思い浮かぶものといえば、インターネットで募集する方法でしょう。
代表的なもので言えば、ポータルサイトであるスーモ、アットホーム、ホームズ、ヤフー不動産など…
これは、上記の媒体に各不動産会社が情報を入力して発信する方法です。
この媒体はテレビCMでも宣伝されているので、認知度は高いです。
また、それぞれの不動産会社が運営しているホームページに掲載する形もあります。
これは知名度こそポータルサイトには敵いませんが、地域密着型のホームページが多いので、日常的に熱心に見ている方には情報が届きやすいですね。
更に、最近ではInstagramやYouTube、TikTokなどのソーシャルネットワークサービスを利用しての募集活動も盛んです。
これは不動産会社からすると利用料もかかりませんし、ネット上の影響力を持つことができれば上記のポータルサイトや自社ホームページにも勝る効果が期待されます！
また、比較的若い方が多く利用されているので、これから家を買う層に早い段階でアプローチできるのも特徴の一つです。
ひと昔前までは、紙のチラシを見て、わざわざ不動産会社に電話をして問い合わせるスタイルだったのが、パソコンやスマホが普及しだしてからは、いつでもどこでも不動産を探せる手段として、インターネット広告が一気に広まりました。
インターネット広告の良い点としては、新鮮な情報が素早く手に入ることです。
新しい物件情報が入った際、不動産会社としてはパソコンの入力だけで全世界に発信できるので、無駄がなくスマートに募集活動ができます。
素早く世界に情報を届けられるので、売主側も早い動きに期待ができますね。
注意すべき点は、発信された情報が少しでも間違っていると、拡散力がすごいので誤った内容がすぐ広まってしまうということ。
ただ、注意すべき点があるとはいえ、売主側からするとデメリットはほとんどありませんので、インターネット広告はマストでしてもらいましょう。
紙面広告
家の郵便ポストによく入っている不動産チラシ。
これがいわゆる紙面広告といわれるものです。
新聞と一緒に折り込まれているものや、チラシが単独で入っているものもありますね。
紙面広告の良い点としては、インターネットを見ない層にアプローチできるということです。
インターネットを見ない高齢者さんや、ゆっくりネットを見る時間もない子育て世代など、意外と見る人は多いです。
また、紙面には「旬」な感じが出ますので、ピンポイント（学区や最寄り駅）で探している人には刺さりやすいという特徴もあります。
デメリットとしては、チラシの配布エリアでないと、全く人目につかないという点です。
さらにチラシの場合は用紙代、インク代、印刷代、配布する人件費や手間もかかるので、紙面広告にはあまり力を入れない不動産会社が増えているのも事実です。
近隣への声掛け
意外と購入希望者が多いのは近隣の方です。
お隣さんや近くに住んでいる方は、自分の家族や知り合いのために近隣の情報を集めているケースが多いのです。
そのため、販売の情報をいち早く近隣住民に伝えると反応される方が多く、成約につながるパターンが少なからずあります。
この時代、アナログな動きは嫌われる傾向にありますが、しっかりとこの手順を踏んでもらえる不動産会社を選びましょう。
以上のように、不動産の購入希望者を募る広告活動には様々な種類があります。
不動産会社によっては得意な広告活動の分野がありますし、取り扱う不動産によってどの広告が一番効果的かというポイントもあります。
そこはプロである不動産会社の担当者さんと相談するのが一番ですが、ご自身の大事な不動産ですので、任せっきりにせず少しでも効果的な広告活動を見つけましょう。
不動産売買契約
不動産売買契約とは、不動産を「買います」「売ります」という意思決定がまとまった後、改めて書面で、対象の不動産を記載の金額で買い受けることを規定した書類のことです。
では何故この不動産売買契約書が必要なのかというと、不動産という非常に大きな買い物を、口頭だけではトラブルや危険が多いので、きちんとした書面をもって契約することが望ましいとされているからです。
不動産売買契約書には、代表的に下記の内容が記載されています。
・売買物件の表示
・売買代金、手付金や内金等の額、支払期日
・ローン特約
・手付解除
・公租公課の精算
・反社会的勢力排除
・契約違反による解除
・契約不適合責任
・特約事項 等…
要は、「どの物件を」「いくらで」「いつまでに」「約束を破った場合の違約金は？」「ローンを使う？」「その他の重要なポイント」等について細かく記載しているのです。
この書類は仲介や買主、売主となった不動産会社が作成します。
様々な法律や条例が登場する不動産売買契約書ですので、プロである不動産会社が作成し、説明をするのです。
また実際には、売買契約を交わす前に「重要事項説明書」という、取引される不動産について細かい説明が記載された書面を宅地建物取引士が説明することが義務付けられています。
不動産売買契約書で注意すべき点
ほとんどの方が初めて見る不動産売買契約書。
特に注意して見るべき点は下記のものです。
・取引される不動産の場所、面積、金額は間違っていないか？
取引の多くは「公簿取引」といって、登記された情報をもとに数値が決まりますので、登記簿謄本と見比べて、間違いが無いかを確認しましょう。
そして、「いつ」「いくら」の金額が必要かを把握してください。
※まだ完成していない新築一戸建て等の場合は、建築確認番号や床面積をチェック。
・引き渡しの時期
契約成立後の不動産の引き渡しはいつ頃か、その時期までに引っ越しやその他手続きが可能かどうか。
また、引き渡し前の滅失や毀損の責任の所在を確認しましょう。
※もし自然災害等で引き渡せない状況になった場合、契約は白紙に戻るというのが一般的によくある決まりです。
・契約解除に関する内容
手付金による解約の期日、違約金の金額を確認してください。
※一般的には、手付金の解約期日は契約から1～2週間、違約金の額は物件か買うの1～2割相当額が妥当です。
契約成立後、万が一解約せざるを得ない時があるかもしれません。
その時に対応できるよう把握してきましょう。
売買契約書には難しい文言がたくさん記載されているので、契約書類に馴染みのない方は「何が分からないのかが分からない」状況になってしまいがちです。
そんな時は上記を参考にしてみて、自分にとって不利な契約がされていないかを確認し、担当者さんに素直に疑問をぶつけましょう。
決済、引き渡し
不動産の決済とは大きく、
①物件価格の残代金を受領し
②取引された物件を引き渡す。
の2点のことを言います。
そしてこれにより、不動産売却の全ての手続きが完了します。
決済は売主、買主が同意した場所で行われますが、一般的には買主が指定した銀行で行われることが多いです。
※買主が住宅ローンを組む場合はその銀行で行われますし、現金の場合は買主が預金口座を持っている銀行でする場合もあります。
近年はネットで振り込む方も多く、不動産会社の事務所でスマホを使って振り込むパターンも増えてきました。
また、決済は買主、売主、不動産会社の担当者、更には司法書士の先生が同席するのが一般的です。
司法書士の先生は、買主、売主が本人であるという確認を取り、所有権移転に関する書類を用意し、代理で手続きをしてもらうことになる為、決済に同席してもらいます。
物件残代金の受領
無事本人確認と書類確認ができましたら、残代金の受領です。
口座を指定しそこに振り込んでもらいますが、ここで注意点。
もし住宅ローンの残債が残っている場合、ローンを組んだ銀行に一定額を入れないといけません。
その時は口座が指定されるので、十分に確認を取っておきましょう。
また、売却の際は売主側でも費用が発生します。
・仲介手数料（不動産会社へ）
・登記費用（司法書士の先生への報酬や税金）
等…
上記を支払い、領収書を受領します。
鍵や各種書類の引き渡し
無事物件残代金を受領し、諸費用を支払えば、いよいよ鍵とその他書類関係を買主に引き渡します。
鍵は防犯のために、持っている分は全て渡しましょう。
また、勝手口や倉庫がある場合は、どれがどの鍵かも教えてください。
また、物件に関する書類がある場合もここで引き渡します。
新築時の建築確認や長期優良住宅、フラット35の適合証明書、設備の取り扱い説明書等です。
残代金の受領、鍵等の引き渡しが無事終わりましたら、めでたく決済は完了です。
不動産売却の手順をしっかり覚えよう！【まとめ】
これで無事不動産売却が完了しました！
一般的には不動産会社の担当者が手順を導いてくれますが、個人でも各工程で気を付けなければいけないことをお伝えしてきました。
不動産の売却を考えている方が、無事全ての工程を気持ちよく終わらせられるよう祈っております！
そして、引き続きこのブログでは不動産売却に関するお役立ち情報を発信してまいりますので、今後ともよろしくお願いいたします！
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