近年では農家の高齢化が深刻化し、何も作られていない休耕地や荒れた耕作地を見かけることも珍しくありません。
跡継ぎがいなかったり、農家以外の人が農地を相続したりする場合、農地の売却方法に悩む方も多いでしょう。
そこで今回は、農地の売却を検討されている方に向けて、農地が売却しづらい理由や、農地を売却する方法と費用などについてご紹介します。
農地は売却しづらい？その理由とは
日本の食料自給率は40％ほどと低い水準で、かつ国土の70％が山間部となる日本では、良質な農地の保全が急務とされています。
そのため、食糧を供給する「農地」の確保は大変重要で、保護目的からその取り扱いは法律によってきわめて厳しい制限を受けます。
農地法では、農地の用途は「耕作」に限られ、農家や農業参入者以外に自由に売却することは許されていません。
もし農地を売却するのであれば、専業農家に売却するか、土地の用途を変更する必要があります。
農地を売却する方法
農地を売却するときには、「農地のまま売却する」か「農地の地目を変更して売却する」か2つの手段があります。
農地のまま売却するのであれば、専業農家もしくは農家参入者を探して売却します。
一方で、農地の地目を変更して売却する場合には、農地委員会から農地転用の許可を得なくてはなりません。
農地を転用するときには、立地基準と一般基準という2つの基準を満たす必要があります。
立地基準とは、農地転用をする土地の営農状況と、周辺の市街地化状況の程度に応じて区分されている基準です。
市街地に近い農地や、小規模で生産性の低い農地ほど転用許可が認められやすくなっています。
一般基準では、農地転用後どういった目的でどんな建物を建てるのか、明確に提示できているかどうかが見られます。
農地を売却するときにかかる費用
農地を売却するときには、さまざまな費用がかかります。
たとえば、不動産会社に仲介を依頼して売却したときにかかる仲介手数料は、農地売却にかかる大きな費用の1つです。
このほかに、農地を転用して売却するとき、転用申請を行政書士に依頼すれば、行政書士報酬もかかるでしょう。
また、農地を売却するときには次の4つの税金がかかります。
●印紙税
●登録免許税
●譲渡所得税
●復興特別所得税
なお、農地の売買を個人単位でおこなった場合は、売却によって得た利益に消費税はかかりません。
さらに、農地の売却では譲渡所得税に対して適用できる特別控除制度が用意されています。
農業委員会の斡旋による譲渡や、農地中間管理機構などを利用した譲渡などでは800万円の特別控除を受けられます。
農業委員会への斡旋で市町村長からの買い入れに応じた場合、適用される特別控除の金額は1,500万円です。
上手に特別控除を利用して売却することで、大幅な節税につながるため、把握しておきましょう。
まとめ
今回は、農地の売却を検討されている方に向けて、農地が売却しづらい理由や、農地を売却する方法と費用などについてご紹介しました。
売却しづらい農地は、正しい知識と手続きをとることで、上手に売却することにつながります。
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