不動産を売却すると、売却によって得た利益に対して税金が課税されます。
しかし売却内容によっては利益ではなく損失が発生する可能性もあり、必ずしも売却益が発生するとは限りません。
また売却益に対する税金には、いくつかの特別控除が設けられています。
そこで今回は、売却益の計算方法と節税対策について解説するので、ぜひご参考にしてください。
不動産売却時に発生する売却益とは？
売却益とは文字どおり不動産売却によって発生した利益のことです。
不動産の売却価格から売却する際にかかった費用を差し引いた差額分が利益になり、この売却益（譲渡所得）に税率をかけた金額が税金としてかかります。
自動車税や固定資産税とは異なり、毎年税額が通知されるわけではなく、不動産を売却した年の翌年に確定申告して納付しなければなりません。
なお、不動産を売却して損失が発生した場合でも、損益通算によって節税対策つながるため、売却益の有無に関わらず確定申告しておくことをおすすめします。
売却益の計算方法
売却益の計算では、以下の計算式を用います。
課税譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
取得費とは、不動産を取得する際にかかった各種費用のことです。
取得費にあたるものとしては、購入代金・建築代金・購入手数料・設備費や改良費などが挙げられます。
なお、中古の建物の場合は減価償却費相当額を差し引かなければなりません。
建物やそれに付随する設備は経年によって劣化するため、消耗した部分を換算して差し引くのが減価償却費です。
減価償却費の計算では以下の計算式を用います。
減価償却費＝建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造ごとに税法上で定められている法定耐用年数に対応するものが使われます。
譲渡費用とは、売却するために支出した費用です。
仲介手数料や登記費用、印紙代などが主な例として挙げられます。
また、特定の要件に該当する売却については、さまざまな控除を計上することも可能です。
不動産売却時にかかる税金を節税するには
節税のポイントは、特別控除や損が出た場合に利用できる控除を活用することです。
たとえば、居住用に利用していた不動産であれば、売却時の譲渡所得に対して3,000万円の特別控除を適用できます。
住んでいない不動産でも適用されますが、住まなくなってから3年を経過する日が属する年の12月31日まで、という期限があるためご注意ください。
また、不動産を売却したときに売却損が出てしまうケースがあります。
これは譲渡所得がマイナスになることで、このときの譲渡所得を譲渡損失と言います。
譲渡損失が生じた際は、売却した年の分離課税にかかるほかの不動産の譲渡所得と相殺して所得を減らし、所得税や住民税の負担を軽減することが可能です。
まとめ
不動産を売却すると多額の税金がかかると思われがちですが、必ずしもそうとは限らず、そもそも税金が発生しないケースもあります。
特別控除や売却損が出た場合に利用できる控除があるので、賢く活用して節税対策にお役立てください。
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