不動産投資の利回りとは？計算方法や相場をご紹介

利回りとは、不動産の運用で得られる年間の見込み収益のことをいいます。
不動産投資を始めるにあたり、利回りの計算方法は覚えておきたいポイントです。
利回りの相場や計算方法をご説明します。

不動産投資の利回りとは？

不動産投資における利回りとは、不動産運用で得られる年間の見込み収益のことです。
どのくらいの収益を得られるのか、投資に適した物件であるか判断するために使われます。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
表面利回りは、年間の家賃収入を物件購入価格で単純に割った数字のことです。
諸経費を引いておらず、おおよその目安として利用します。
一方、実質利回りは表面利回りから管理費・固定資産税などの諸費用を引いた数字で、表面利回りよりも現実的な数字が分かります。
不動産購入時には仲介手数料や不動産取得税などさまざまな費用がかかり、購入後も管理費や修繕費などが必要です。
投資用不動産の購入を検討する際は、表面利回りだけでなく実質利回りも必ず確認しましょう。

不動産投資における利回りの相場は？

不動産投資における利回りの相場はいくらなのか、2021年10月におこなわれた「不動産投資家調査」の結果から確認してみましょう。
物件条件は以下のとおりです。

●交通アクセス：最寄り駅から徒歩10分以内
●築年数：5年未満
●平均専用面積：25～30㎡
●総戸数：50戸程度

都内城南エリアのワンルームタイプの期待利回りは4%、関西圏では京都5%、大阪4.6%、神戸5％と都内より少し高くなっています。
地方の利回りが高いのは、物件価格が安いことや東京と比べて空室リスクが高いことなどがいわれています。
また、利回りが高いからといって必ずしも良い物件であるとは限りません。
利回りの数字のみで判断するのではなく、利便性や物件の管理状態など自分の目で見て投資に適した物件であるか判断する力が必要です。

不動産投資の利回りの計算方法

表面利回りと実質利回りそれぞれの計算方法を確認しておきましょう。
まず、表面利回りは「（年間家賃収入÷物件価格）×100」で求めます。
例として、年間家賃収入が240万円、物件価格5,000万円としてシミュレーションしてみましょう。
この場合、（240÷5,000）×100＝4.8ですので、表面利回りは4.8%だと分かります。
実質利回りは「｛（年間家賃収入－年間支出）÷物件価格｝×100」で計算します。
年間家賃収入から固定資産税など諸費用を引いた金額をもとにするため、現実的な収益力の数字が分かります。
こちらも例として年間家賃収入240万円、物件購入価格5,000万円、諸費用40万円として計算します。
｛（240－40)÷5,000｝×100＝4となり、実質利回りは4%です。

まとめ

物件情報には多くの場合表面利回りの数字が出ていますが、より具体的な数字を判断するには実質利回りも計算しましょう。
利回りが高い＝良い物件とは限らないため、数字のみではなく物件の管理状態や周辺環境など可能な限り現地へ行って下調べをすることをおすすめします。
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