不動産の価格を目にしたときに、土地と建物の内訳が気になった方も少なくないのではないでしょうか。
この内訳を算出するときに「按分」という言葉が大きく関係してきます。
今回はこの「按分」とはどういったものなのか、不動産の売却にはどのような影響を及ぼすかについて解説していきたいと思います。
不動産の売却における按分とは？
不動産を売却する際には、土地と建物の売却額をあわせた金額が「売却価格」となります。
しかし実際の不動産売却の契約においては、土地と建物にかかる税金が変わるため、不動産を土地と建物とに分類し、それぞれの価値がいくらかという内訳を決めなければいけません。
この配分を決めることを、按分と呼びます。
売却時にはどんな按分の方法がある？
法的にどのように計算しなければならないというルールはないため、いくつかの方法から選ぶことになります。
1つ目の按分方法は、不動産の売却をする売手と買手とが話し合いなどによって自由に決めるというものです。
基本的には売却する売手の一存で決めることもできます。
2つ目の按分方法は、不動産を売却したときの固定資産税評価額を元にするという方法です。
固定資産税評価額というのは、路線価を元に割り出すもので、不動産を土地と建物を分けて評価できるという特徴があります。
また、固定資産税評価額では決められた計算式が採用されるので、不動産を売却する売手側だけでなく、買手にとっても納得できる評価となりやすいのが特徴です。
不動産の売却をする人の多くは、この按分方法を採用しています。
3つ目の方法は、不動産鑑定士に評価してもらったうえで按分するというものです。
不動産鑑定士に依頼すると、コストがかかります。
しかし、プロが細かい部分まで丁寧に鑑定したうえで、建物や土地の価格を評価してくれるので、説得力という点では申し分ありません。
不動産の売却においては、建物の価値をいくらに設定するかという点とても重要です。
建物の売買では、法人が関与する取引になると課税対象となります。
買手が法人の場合には、按分した建物の価格が適切でないと、後から減価償却費が適正とみなされない可能性もあります。
また按分の仕方によっては、消費税のかかり方も変わります。
按分が原因で、売手と買手のあいだでトラブルにならないためには、できるだけ適正だと考えられる価値評価をすることをおすすめします。
まとめ
不動産の売却においては、土地と建物の価値をそれぞれいくらにするのかという按分を決めたうえで、その合計額を売値として販売活動をおこないます。
按分方法にはいくつかの方法がありますが、トラブルを防ぐために、売却時の固定資産税評価額に基づいて按分することをおすすめします。
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