京都市で空き家の売却を検討中の方必見！手続きや支援制度のポイントを解説

空き家を売却する前に知っておくべき基本情報

京都市では、空き家を放置すると所有者に様々なリスクが生じます。まず、建物は人が住まなくなると劣化の進行が早く、外観からは危険性が判断しにくい状態になりやすいです。さらに、防災・防犯面でも問題が起こりやすく、近隣の景観や地域の活力にも悪影響を及ぼします。また、管理が行き届かない場合には「住宅用地特例」が解除され、固定資産税が最大で４倍になることがあるため、税負担の増加も深刻な問題です。放置に伴い、市からの指導・勧告を受け、状況によっては行政代執行の対象となることもあります。こうした状況を避けるためにも、空き家は早めに売却を検討することが重要です。

加えて、京都市が導入を予定している「非居住住宅利活用促進税」、いわゆる「空き家税」があります。これは居住実態のない住宅の所有者に課される税金で、固定資産税評価額に応じて毎年数万円から数十万円程度の税負担となる可能性があります。将来的に大きな負担となりうるため、売却による対応を視野に入れることが賢明です。

一方、相続などで取得した空き家を売却する際には、「被相続人の居住用家屋等に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」を活用できる場合があります。これは一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円まで控除され、所得税や住民税の負担を大幅に軽減する制度です。譲渡所得税の節税が期待できる制度として、売却のタイミングや要件を確認し、適切に利用することをおすすめします。

京都市での空き家売却に関する具体的な手続き

京都市で空き家を売却する際には、さまざまな手続きが必要です。まず、売却前にきちんと名義を確認する必要があります。所有者が死亡している場合、相続登記が未了であれば、まず登録申請を行い、登記簿上の名義を現所有者に変更してください。この「現所有者申告書」の提出が求められる場合がありますので、適切に対応しましょう（例：相続人が未登記の物件の管理申告など）。

次に、譲渡所得の軽減措置（譲渡所得から最大３０００万円を控除）を利用する場合には、「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。この確認書は京都市の空き家相談窓口（都市計画局住宅政策課）で発行されます。申請時には必要書類をそろえ、提出から概ね１０日ほどで交付されます（休庁日を除く）。不備があった場合は追加書類の提出を求められる可能性がありますので、早めの準備が望ましいです。

さらに、京都市版空き家バンク「京都安心すまいバンク」を活用することで、登録された専門家と連携して売却活動をサポートしてもらえます。まず市の登録専門家である「地域の空き家相談員」に相談し、物件登録に必要な所見書を得てから物件情報を登録すると、利用希望者とのマッチング支援を受けられます。相談は無料ですが、実際の取引には所定の費用がかかります。

下記の表は、手続きの概要をまとめたものです。

どの手続きも順を追って進めることで、必要な書類の準備や制度活用がスムーズになります。まずは名義や税務の整理、その後に確認書の取得、最後に市の空き家活用支援制度の活用という流れが、京都市における空き家売却における合理的なステップとなります。

京都市の売却支援制度・補助の仕組み

京都市では、空き家の売却や活用を後押しするため、所有者向けにさまざまな支援制度を整備しています。以下に、主な支援内容をご紹介します。

「建物活用補助」は、売却時に支払う仲介手数料の一部が補助される制度で、令和７年度（＝２０２５年度までに該当）まで期間限定で実施されています。補助対象は、本市内に本店または主たる事務所のある不動産事業者に支払った手数料です。

「敷地活用補助」は、特に狭小敷地に建つ空き家の解体費を補助し、その敷地の活用を促進する仕組みです。令和８年１月３０日には申請受付が終了しており、期限が設けられている点にご注意ください。

さらに、「空き家活用・流通支援専門家派遣制度」により、市が登録する建築士や相談員を空き家へ派遣し、具体的な活用方法や劣化状況の診断などを無料で受けることができます。売却手続きに関しても、相談員による助言が可能です。

このような支援制度を活用することで、売却にかかる費用負担を軽減し、活用や流通をスムーズに進めることが可能です。売却をお考えの際には、これらの制度を早めに確認し、ご活用ください。

売却をスムーズに進めるためのポイント

空き家の売却を円滑に進めるためには、市の相談体制や専門家の支援を上手に活用することが大切です。不安な点や分からないことがあれば、まず相談窓口に気軽に問い合わせてください。

京都市では、市民の相談を受け付ける「地域の空き家相談員」が約270名登録されており、売却や賃貸などの相談は無料で行われます。相談は電話・来庁・オンライン (Zoom対応)など、多様な方法で受け付けられており、気軽に相談できる体制が備わっています。相談員による相談会も市内各区の区役所・支所で開催されており、専門家によるアドバイスや診断も受けられます。さらに、専門家（建築士や相談員）の現地派遣によって、空き家の活用方法や劣化状況の診断を受けることも可能です。

また、京都市では空き家の売却に伴い「仲介手数料補助」「解体工事費補助」といった補助制度も用意されています。売却時に宅地建物取引業者へ支払う仲介手数料の半額（上限25万円）が補助される制度や、狭小・老朽化した空き家を解体する場合に工事費の1/3（上限60万円）を補助する制度があります。いずれも令和7年度（2025年4月1日～受付開始）にスタートし、予算限度に達し次第受付終了となるため、早めの相談と申請が鍵となります。

売却方法としては、そのまま売る方法だけでなく、空き家を解体したうえで更地として売る選択もあります。地域の相談員や専門家と相談しながら、建物の状態や周辺環境、売却後の活用イメージに応じて最適な方法を選ぶことが重要です。

これらを活用することで、空き家売却を計画的かつ円滑に進めることができます。まずは京都市の相談窓口や地域相談員へお気軽にご相談ください。

まとめ

京都市において空き家の売却を検討する際は、現状や将来のリスク、税制優遇措置や市の支援制度を正しく理解し、早めの対応を心がけることが大切です。名義や登記などの事前準備に加え、必要書類の用意や相談窓口の活用も円滑な手続きを進めるためのポイントです。それぞれの手続きを慎重に進めることで、不安を減らし納得のいく売却につなげられます。安心して空き家の売却を進めたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。