瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いとは？

不動産売却を検討している方は、契約不適合責任や瑕疵担保責任についてご存じでしょうか？
これらの違いを理解しておくと、トラブルのない売却をすすめることができます。
今回は、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いなどについてご紹介していきます。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正がおこなわれた概要

2020年4月より、不動産売却における瑕疵担保責任が契約不適合責任へ法改正がおこなわれました。
民法改正がおこなわれる前の瑕疵担保責任とは不動産の欠陥や不具合に対する責任を指すものでした。
雨漏りやシロアリ、地盤に関する瑕疵を買主が知らなかった場合、売主が修繕費などを負担しなければいけません。
対して、契約不適合責任とは契約の内容に焦点を当てたものになります。
契約書に記載されていない瑕疵について、不動産の買主は売主に責任を追求することができるようになりました。
よって、この法改正によって売主に大きな影響を受けるようになりました。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

瑕疵担保責任は、不動産の買主が瑕疵について知っていたかどうかがポイントになります。
たとえば、壁に穴が空いていることや雨漏りがあることを売買契約締結前に買主が知っていた場合、契約書に記載がなくても売主が修繕費などを負担する必要はありませんでした。
契約不適合責任の場合は、買主が瑕疵について知っていたかどうかは関係なく、契約書に記載があるかどうかが判断の対象とされます。
見ただけでわかるような欠損があったとしても、それについて契約書に記載がなかった場合売主に修繕費などを請求できるのです。
また、法的性質や買主が請求できる権利についても違いがあります。
契約不適合責任は契約責任なのに対し、瑕疵担保責任は法的責任でした。
請求できる権利については、瑕疵担保責任が損害賠償請求と契約解除の2つであったのに対し、契約不適合責任はそれに追完請求と代金減額請求もおこなえるようになります。
これらの違いを理解しておかないと、売却時にさまざまな請求が起こってしまう場合があるので注意が必要です。

契約不適合責任のもとで不動産売却するときのポイントとは

契約不適合責任を追及されないように、不動産売却時には多くの注意が必要です。
まず、特記事項や容認事項に関して明確に記載しておくようにしましょう。
ここに記載されていない既知の欠陥や瑕疵があると、契約不適合とみなされてしまう場合が多いです。
また、設備に関する責任に関しても不具合の責任を負わない点を記載しておくとなお安心です。
「免責特約」を設けておくことで、契約不適合責任を通知できる期間を定めておくことができます。
これをしない場合、10年もの間責任を追及されてしまう場合があるので必ず設けておくようにしましょう。

まとめ

今回は、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いなどについてご紹介してきました。
これらの違いや、契約不適合責任のもとで不動産を売却するポイントを知っておくことでスムーズな売却を進めることができます。
事前にホームインスペクションなども検討しておくとなお安心です。
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